Samenvatting en conclusie

Ruimtelijke Strategie Utrecht

Utrecht is de snelst groeiende stad van Nederland met een verwachte groei naar 410.000 inwoners in 2030. In de nota ‘Ruimtelijke Strategie 2016: Utrecht kiest voor gezonde groei!’ (RSU) geeft Utrecht aan deze groei te faciliteren door inbreiding, met - naast Leidsche Rijn - het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone als belangrijke nieuwe woningbouwlocaties. Doel is om die locaties efficiënt te benutten, onder meer door vaker de hoogte in te gaan. Binnenstad en Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als de drie economische ontwikkelingsgebieden. Het uitgangspunt is altijd gezonde verstedelijking gericht op bewegen, welbevinden, duurzaamheid en perspectief op wonen, werk en opleiding. In de RSU is aangegeven dat de wijze waarop we de gebieden willen ontwikkeling wordt uitgewerkt in omgevingsvisies voor de gebieden.

Prioritaire gebieden

Voor de prioritaire verdichtingslocatie Merwedekanaalzone wordt op dit moment gewerkt aan een omgevingsvisie en een milieueffectrapportage (m.e.r.) om te onderzoeken op welke manier het gebied kan transformeren tot een hoogstedelijke, gezonde stadswijk. We verwachten dat er in de periode tot 2030 zo’n 6.000 tot 10.000 woningen gerealiseerd worden in de deelgebieden 4, 5 en 6. De transformatie is al in gang gezet met de oplevering van City Campus Max en Pax en Lux. Daarnaast loopt de planvoorbereiding van projecten zoals het Defensieterrein, de Wilhelminawerf en de transformatie van een kantoorpand aan de Vliegend Hertlaan 1. Voor deelgebied 5 wordt, samen met de eigenaren, gewerkt aan een stedenbouwkundig plan voor de transformatie naar ongeveer 6.000 woningen. De verwachting is dat de besluitvorming over dit stedenbouwkundig plan, de omgevingsvisie Merwedekanaalzone en de milieueffectrapportage in 2017 wordt afgerond. Voor een uitgebreide toelichting op de Merwedekanaalzone klikt u hier.

In 2016 is ook gestart met de omgevingsvisie voor de andere prioritaire verdichtingslocatie: Het Beurskwartier en Lombokplein (tweede fase stationsgebied). In het Stationsgebied worden in totaal ongeveer 5.500 woningen gebouwd waarvan 3.000 woningen in het Beurskwartier: de kern van het nieuwe centrum van Utrecht. De omgevingsvisie voor het gebied en de milieueffectrapportage worden rond de zomer van 2017 aan de raad ter vaststelling aangeboden.

Ook worden in de RSU het Stationsgebied en de binnenstad samen beschouwd als één van de drie economische ontwikkelingsgebieden met grote potentie voor de economische ontwikkeling van Utrecht. 2016 was het meest intensieve bouwjaar tot nu toe in het Stationsgebied, zowel op het gebied van infrastructuur en openbare ruimte als voor vastgoedprojecten. Enkele voorbeelden van projecten in aanbouw zijn het Stationsplein oost, het Voorzetgebouw Hoog Catharijne, het Paviljoen, de Jaarbeurspleingarage, de Knoopstalling, het definitieve bus-/tramstation en de geïntegreerde tafel voor het Platform. De economische potentie van het gebied vertaalt zich sterk in de kantorenmarkt waarin het Stationsgebied, landelijk gezien, een van de meest kansrijke kantoorlocaties is met een lage leegstand. Met de bouw van het World Trade Center (WTC), de Knoopkazerne, het Noordgebouw, Healthy Urban Quarter (HUQ) en Central Park worden in de aankomende jaren veel extra vierkante meters kantoren toegevoegd. Voor een uitgebreide toelichting op het Stationsgebied klikt u hier.


cu2030.nl

Verder bouwen aan Leidsche Rijn vormt een ander uitgangspunt in de ruimtelijke strategie. Ook het prioritaire gebied Leidsche Rijn Centrum wordt daarbij aangegeven als economisch ontwikkelingsgebied. In Leidsche Rijn zijn tot begin 2017 ongeveer 22.600 woningen gerealiseerd of in aanbouw. De komende jaren komen daar nog ongeveer 9.000 woningen bij. Van de geplande ruim 700.000 m2 kantoorvloeroppervlakte is inmiddels ongeveer 40 procent gerealiseerd. Ook is nog bijna 60 hectare bedrijfsterrein beschikbaar, terwijl er sinds 1997 al een vergelijkbare hoeveelheid is uitgegeven. Voor een uitgebreide toelichting op Leidsche Rijn klikt u hier.

De derde economische hotspot van Utrecht is Utrecht Science Park/Rijnsweerd met meer dan 31.000 banen, 50.000 studenten en ongeveer 70.000 bezoekers per dag. De opgave voor dit gebied heeft primair als doel de ruimte en randvoorwaarden te blijven creëren voor verdere groei van het USP/Rijnsweerd. Er is gestart met het maken van een ruimtelijk/economische visie voor Rijnsweerd. Deze richt zich op de ontwikkelkansen voor het kantorenpark als potentiële uitbreidingslocatie voor het USP en op het verbinden van Rijnsweerd met het USP en de stad. Daarnaast zijn op regionaal niveau mogelijke satellietlocaties van het USP onderzocht. De Universiteit Utrecht maakt in 2017 een Campusvisie voor het USP gebied waarbij de ontwikkelruimte wordt verkend. De Internationale School Utrecht, Universiteit Utrecht en Gemeente Utrecht hebben de intentie de Internationale School (ISUtrecht) voor 1.200 leerlingen met sportvoorzieningen definitief te huisvesten op de locatie aan de Cambridgelaan op het Utrecht Science Park.  Voor de zomer 2017 wordt daarvoor een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Er vinden in het gebied al fysieke ingrepen plaats door de bouw van onder andere het Prinses Máxima Centrum, een nieuw kantoorgebouw voor de faculteit Geowetenschappen en een nieuw Research and Development Center van het bedrijf Genmab. Voor een uitgebreide toelichting op het Utrecht Science Park/Rijnsweerd klikt u hier.

Duurzame gezonde verstedelijking

De grote uitdaging bij de groei van Utrecht is om de leefbaarheid te behouden en waar mogelijk te versterken. We doen dit door gezonde verstedelijking centraal te stellen bij alle ontwikkelingen en daarover ook afspraken te maken met andere partijen. Bijvoorbeeld door circulair bouwen als norm te stellen en door duurzaamheid en gezondheid mee te nemen in tenders. We willen partijen inspireren om mee te investeren in de gezonde verstedelijking van Utrecht. Op dit moment wordt gewerkt aan Utrechtse principes om meer inhoud te geven aan duurzame gezonde verstedelijking. Voor een verdere toelichting op gezonde verstedelijking in Utrecht klikt u hier.

Met de investeringsstrategie voor gezonde verstedelijking die onderdeel uitmaakt van de RSU ondersteunen we de groei van Utrecht. We bieden hiermee andere partijen een koersvaste strategie waarbij we als betrouwbare partner mee investeren in de ruimtelijke opgaven voor de stad. Investeringen in de prioritaire gebieden die bijdragen aan gezonde verstedelijking krijgen voorrang. Hiertoe hebben we in de Voorjaarsnota 2016 een structurele investeringsimpuls voor de Ruimtelijke Strategie Utrecht geïntroduceerd voorzien van een aantal eerste richtinggevende financiële keuzes. Jaarlijkse wordt bij de integrale afweging van de Voorjaarsnota bezien welke dotatie aan de Investeringsimpuls kan worden gedaan uit de groei van de algemene middelen door de groei van de stad en wordt een voorstel gedaan voor een volgende stap in het realiseren van de ruimtelijke ambities uit de RSU. In de Voorjaarsnota 2017 die tegelijkertijd met het MPSO 2017 naar de raad gaat zijn deze keuzes verwerkt. Voor meer informatie over de investeringsimpuls klikt u hier.

Financieel beeld

Het financiële beeld van de verschillende grondexploitaties is als volgt:
Het totale saldo van de binnenstedelijke grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) is met € 4,4 miljoen verbeterd ten opzichte van 2016. Vervolgens is dit saldo verlaagd met technisch noodzakelijke winstnemingen (ten gunste van de reserve grondexploitatie). Het saldo van de 24 actieve grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) bedraagt per 1 januari 2017 € 9,1 miljoen negatief. Uit de bestaande voorziening negatieve grondexploitaties is per 31 december 2016, na actualisatie, € 1,5 miljoen vrijgevallen ten gunste van de reserve grondexploitatie. Het verloop van de reserve grondexploitatie heeft een positief meerjarig beeld.

De vraag naar nieuwbouwwoningen in Leidsche Rijn blijft groot. De resultaten over 2016, aangevuld met de prognoses voor komende jaren, laten binnen het programma woningbouw een substantiële verbetering van de grondexploitatie zien. Aan de andere kant is ook het effect te zien van een minder snel herstel van het commercieel vastgoed. Per saldo leidt een en ander tot een verbetering van € 2,2 miljoen. Deze verbetering is middels een vrijval van de gevormde voorziening toegevoegd aan het rekening resultaat 2016 van de Gemeente Utrecht. De behoedzaamheid op het kantorenprogramma is gehandhaafd in voorliggende grondexploitatie.

Na de verwerking van alle actuele gegevens in de grondexploitatie Stationsgebied ontstaat er een neutraal resultaat voor de afronding van de eerste fase van het project in 2022 op netto contante waarde 01-01-2017.

Voor een nadere toelichting op het financiële beeld van de grondexploitaties klikt u hier.

Woningbouw

De populariteit en harde groei van Utrecht komen vooral tot uitdrukking in ontwikkelingen op de woningmarkt. In 2016 zijn met 2.463 woningen al iets meer woningen in aanbouw genomen dan in 2015, maar we verwachten in 2017 een verdubbeling van dit aantal tot ongeveer 5.000 woningen. Het overzicht van alle projecten in het MPSO 2017 resulteert in een prognose voor de komende drie jaar waarbij we verwachten dat tussen 2017 en 2019 de bouw start van maar liefst 13.200 woningen. Dit is een flinke toename ten opzichte van de driejarige prognose (2016-2018) in het MPSO 2016.



Bij ongeveer één op drie woningen die in 2016 is gestart met de bouw, gaat het om transformatie van bestaand vastgoed. In de prognose voor 2017 levert transformatie van bestaand vastgoed weer een belangrijke bijdrage met een geprognosticeerd aantal van ongeveer 1.000 woningen. Als we kijken naar de vergunningen die in 2016 zijn verleend voor transformatieprojecten, komt dat in totaal neer op ongeveer 83.000 vierkante meter vloeroppervlak waarvan ongeveer 54.000 vierkante meter te transformeren kantoorvloeroppervlak.

De onderverdeling van de driejarige prognose naar woningcategorieën laat een gedifferentieerd beeld zien.



Mede door de inzet van het Actieplan Middeldure Huur uit 2014, is de bouwproductie van middeldure vrije sector huurwoningen op gang gekomen. Voor de komende drie jaar is de verwachting dat ongeveer 3.700 middeldure vrije sector huurwoningen in aanbouw worden genomen. Het tekort aan middeldure vrije sector huurwoningen komt uit op ongeveer 500 tot 1.500 woningen per jaar. Dat betekent dat - met de huidige prognose - het tekort kwantitatief wordt ingelopen als de huidige voorraad middeldure vrije sector huurwoningen in stand blijft. De huidige druk op dit segment leidt echter tot hogere huurprijzen per vierkante meter waarbij er voorbeelden zijn van projecten met middeldure vrije sector huurwoningen met een oppervlakte van minder dan 40 vierkante meter. In het sociale huursegment blijft de behoefte groot, ondanks de nieuwe afspraken met de woningcorporaties. Het aantal geprognosticeerde overige sociale huurwoningen (exclusief zelfstandige studenteneenheden) bestaat uit ongeveer 2.350 woningen in de periode 2017 tot en met 2019. Het berekende tekort komt neer op 4.000 woningen tot en met 2019. En recent onderzoek, zoals WoON2015, geeft indicaties dat het tekort wellicht nog groter is.


De koopmarkt is de fase van herstel voorbij en neigt zelfs naar oververhitting. De geprognosticeerde bouw van ongeveer 3.500 koopwoningen in de komende drie jaar lijkt ontoereikend gelet op het berekende tekort van 2.000 à 3.000 koopwoningen per jaar. Ten aanzien van de productie van studenteneenheden is de prognose dat tot en met 2019 bijna 3.200 studenteneenheden (zelfstandig en onzelfstandig) starten met de bouw.

De verwachting is dat vraag en aanbod van studentenkamers rond 2025 meer in evenwicht komen wanneer alle geplande projecten daadwerkelijk tot uitvoering komen. Dit komt onder meer door de inzet van het Actieplan Studentenhuisvesting. Voor een uitgebreide toelichting op de woningbouwproductie in Utrecht klikt u hier.

Commercieel vastgoed

Naast de woningbouw zijn er ook ontwikkelingen zichtbaar op verschillende terreinen van het commercieel vastgoed en met name die van (bestaande) bedrijfsruimten en bedrijfsterreinen. De herstellende markt vertaalt zich in Utrecht in een stijging van de verhuur en verkoop van bestaande bedrijfsruimten en uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen. De leegstand van kantoren in Utrecht nam het afgelopen jaar licht toe tot 12,5 procent, maar ligt lager dan het landelijk gemiddelde (14,1 procent). De markt voor nieuwbouw zal zich in Utrecht de komende jaren vooral concentreren op de twee kantoorlocaties in de stad met een goed openbaar vervoersprofiel, te weten het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. In de retailmarkt lopen de omzetten echter terug en is de leegstand, mede door het faillissement van V&D, het afgelopen jaar toegenomen. Op korte termijn is er geen ruimte voor nieuwe grootschalige toevoegingen naast de al geplande uitbreidingen. De komende jaren staan verschillende hotelontwikkelingen gepland. De marktruimte is voorlopig zeker ingevuld voor het drie- en viersterren segment. Ten aanzien van andere horecavormen zien we dat disco’s en cafés in aantal zijn afgenomen, maar de vraag naar mengvormen zoals detailhandel met horeca toeneemt. Er komt ruimte om te experimenteren met dergelijke mengvormen. Utrecht wil het groeiende aantal inwoners én bezoekers een aantrekkelijk en gastvrij centrum en economisch vitale én leefbare wijken bieden, waarbij de groei van nieuwe horecalocaties gelijk op kan gaan met de groei van de Utrechtse bevolking. Voor meer inzicht in de ontwikkelingen in het commercieel vastgoed klikt u hier.

Naast woningen, straten, plantsoenen en commercieel vastgoed is het uiteraard van groot belang ook maatschappelijke voorzieningen te realiseren om de groei te faciliteren en het kwaliteitsniveau van de stad te kunnen behouden. Denk aan scholen, sportaccommodaties, buurtteams, welzijnsvoorzieningen, cultuur en gezondheidscentra. Deze voorzieningen maken onderdeel uit van de maatschappelijke investeringsagenda.

Document downloaden als PDF