Financieel beeld

Inleiding

Dit hoofdstuk schetst het geactualiseerde financiële beeld van de grondexploitatieprojecten van de gemeente Utrecht en geeft de stand van zaken van de investeringsimpuls weer. Eerst worden de parameters en de uitgangspunten die aangehouden zijn bij de actualisatie van de grondexploitaties toegelicht. Vervolgens wordt ingegaan op het geactualiseerde financiële beeld en de bijbehorende risico’s van respectievelijk de binnenstedelijke projecten, Stationsgebied en Leidsche Rijn. Bij de binnenstedelijke projecten staat de Reserve Grondexploitaties centraal. Tenslotte wordt nog kort ingegaan op de wend- en weerbaarheid. Het hoofdstuk sluit af met de stand van zaken van de investeringsimpuls behorende bij de investeringsstrategie die in het verlengde van de RSU is opgesteld.

Parameters en uitgangspunten bij de actualisatie van grondexploitatieprojecten

Het nog te realiseren deel van de grondexploitaties wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Deze paragraaf geeft een toelichting bij de belangrijkste kosten- en opbrengstenparameters en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. De mogelijke beweging rond deze parameters is vertrekpunt voor de scenario’s zoals die zijn beschreven in dit hoofdstuk voor de onderdelen binnenstedelijke projecten, Leidsche Rijn en Stationsgebied.
In 2017 zijn de parameters indexering woningbouw gewijzigd ten opzichte van de actualisatie 2016.

Rente
Gelijk aan 2016 en conform de richtlijnen Grondexploitaties van de BBV is bij het bepalen van de netto contante waarde in voorliggend MPSO gerekend met 2 % rente.

Indexering kosten
Standaard is een jaarlijkse indexatie van de kosten met 2%. Op basis van een aantrekkende economie is het de verwachting dat na 2017 de prijzen onder druk komen te staan. Voor de grote komende aanbestedingen is een extra analyse uitgevoerd. Naar verwachting blijven deze binnen de opgenomen budgetten in de betreffende grondexploitaties.    

Indexering opbrengsten
Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd. Voor woningbouw is de indexering voor de komende jaren vanwege de marktontwikkelingen verhoogd van 1% naar 2%. Het kantoorprogramma Leidsche Rijn is gelijk aan 2016 niet geïndexeerd.

Samengevat is de indexering:

Fasering woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenprogramma
Voor zowel de programmering van de woningbouw als voor bedrijventerrein geldt, dat op basis van marktontwikkelingen, de programmering stedelijk wordt afgestemd. Na stedelijke afstemming wordt de fasering opgenomen in de grondexploitatie. Herijking van de programmering, is een jaarlijks stedelijk proces dat voorafgaand aan de actualisatie van de grondexploitatie wordt uitgevoerd.

Voor kantoorprogrammering geldt naast bovenstaand proces aanvullend nog provinciale afstemming.

Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt de grondprijs die volgt uit een contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt de bandbreedte van de (concept) grondprijzenbrief 2017 aangehouden. In 2016 zijn alle uitgiften minimaal binnen de bandbreedte van de grondprijzenbrief gerealiseerd.

Plan- en VATkosten
Per deelproject is een raming aanwezig waarin per projectfase de plan- en VATkosten zijn begroot. De plan- en VAT- kosten zijn voor alle grondexploitatieprojecten tot einde werk begroot.

Ramingen BRM (bouwrijpmaak kosten) en WRM (woonrijpmaak kosten)
In de grondexploitatie worden de budgetten voor BRM en WRM conform contractpositie-aanbestedingsresultaat opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt een realistische raming, mede gebaseerd op meest recente aanbestedingsresultaten, opgenomen.

Vennootschapsbelasting positie grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Per 1 januari 2016 is de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting.

Met uitoefening van het vigerende grondbeleid, beweegt de gemeente Utrecht zich zeer beperkt op een concurrerende markt. Slechts in de combinatie van een falende markt en een gemeentelijke ambitie dan wel stedelijke urgentie wordt actief grondbeleid als instrument ingezet. Het aantal grondexploitatieprojecten neemt sinds 2012 hard af en de nog wat langer doorlopende grote gemeentelijke gebiedsontwikkelingen Leidsche Rijn en Stationsgebied zijn na correctie op inzet van rijkssubsidie en gemeentelijke bijdragen verliesgevend.
Zowel bezien op de drie separate onderdelen Leidsche Rijn, Stationsgebied en Binnenstedelijke projecten als op totaalniveau zijn de grondexploitatieprojecten structureel fiscaal verliesgevend. Daarmee lijkt aan een eerste vereiste van ondernemerschap, namelijk winstgevendheid, al niet voldaan te kunnen worden. Bij de actualisatie van de grondexploitatieprojecten wordt dan ook geen rekening gehouden met Vpb-druk op de grondexploitatieprojecten.

Risicomanagement en weerstandsvermogen
Conform de door de raad vastgestelde nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2015-2018, worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Het weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. Voor het opvangen van de risico’s grondexploitatie Leidsche Rijn en de binnenstedelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeentebreed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen respectievelijk de grondexploitatie Leidsche Rijn en de Reserve Grondexploitatie. In de volgende paragrafen wordt het financiële beeld van respectievelijk de binnenstedelijke grondexploitaties en de grondexploitaties Stationsgebied en Leidsche Rijn toegelicht, evenals bijbehorende risico’s, scenario’s en beheersmaatregelen.

Financieel beeld binnenstedelijke grondexploitatieprojecten

In deze paragraaf wordt het financiële beeld geschetst van alle 24 binnenstedelijke grondexploitaties. Hierin wordt ook het financiële beeld van de vier grondexploitaties in de wijk Vleuten-De Meern (wijk 10) meegenomen, omdat deze afrekenen met de hier beschreven reserve grondexploitatie.

Actuele stand grondexploitaties

In deze paragraaf wordt de aansluiting tussen het saldo van de binnenstedelijke grondexploitaties uit het MPSO 2017 en 2016 toegelicht.



Mutaties projecten
Het saldo van de grondexploitaties vorig jaar bedraagt € 4,4 miljoen (prijspeil 2017). Dit saldo is in de loop van 2016 verbeterd met € 4,4 miljoen. De toename van het saldo wordt met name veroorzaakt door de projecten Veemarkt, Victor Hugoplantsoen, Kanaleneiland Centrum en Kop van Lombok. De stand van zaken van de individuele grondexploitaties en de toelichting op de actualisatie is terug te vinden bij het onderdeel ‘Projecten’. Met behulp van een filter zijn de binnenstedelijke grondexploitaties te selecteren. Wie op een project klikt, komt via de knop ‘lees meer’ bij de inhoudelijke en financiële toelichting op het project.

Effect afsluiten projecten
Door het afsluiten van grondexploitaties verandert het saldo, doordat in het saldo alleen de actieve grondexploitaties worden meegerekend. Per ultimo 2016 zijn de volgende projecten afgesloten:

  • Cereol (Meysters Buiten)
  • Gemeentewerf Vleuten
  • Ikea

Deze grondexploitaties hadden elk een positief eindresultaat, gezamenlijk circa € 1,1 miljoen. De afsluiting van deze projecten betekent een afname van het saldo met dit bedrag. De positieve saldi van deze af te sluiten projecten zijn vrijgevallen ten gunste van de reserve grondexploitatie.

Er zijn dit jaar geen nieuwe binnenstedelijke grondexploitatieprojecten toegevoegd aan het MPSO.

Saldo binnenstedelijke grondexploitaties 2017 (vóór winstneming)
Het nieuwe saldo van de binnenstedelijke grondexploitaties, na verwerken van de mutaties 2016 en het afsluiten van de drie genoemde projecten, bedraagt € 7,7 miljoen (vóór winstneming).

Tussentijdse winstnemingen
Conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het mogelijk om eerder dan bij het afsluiten van een project tussentijds winst te nemen. In 2015 zijn uit meerdere projecten tussentijdse winsten genomen. Deze winstnemingen (à € 6,2 miljoen, ten gunste van de reserve grondexploitatie) zijn in 2016 verwerkt.



Bij een beoordeling van de actieve grondexploitaties per eind 2016 waren er drie grondexploitaties waarbij het mogelijk is om (op een behoedzame wijze) tussentijds winst te nemen ten gunste van de reserve grondexploitatie, namelijk:

  • Gerrit Rietveldcollege
  • Kop van Lombok
  • Oudenrijn West

Uit deze drie projecten is tezamen € 6,7 miljoen winst genomen. Daarnaast is bij het project Victor Hugoplantsoen een bijdrage van € 3,9 miljoen vanuit het programma bereikbaarheid teruggestort. De afdracht komt dus niet ten gunste van de reserve grondexploitatie, maar van het Programma bereikbaarheid.



Saldo binnenstedelijke grondexploitaties 2017 na winstneming
Het saldo van de grondexploitaties daalt door deze afdrachten, terwijl de reserve grondexploitatie erdoor toeneemt. Het leidt tot een saldo van € 9,1 miljoen negatief voor binnenstedelijke grondexploitaties.



Het huidige negatieve saldo van alle grondexploitaties samen leidt niet tot een aanpassing van de voorziening negatieve grondexploitaties. De winstnemingen zijn uitsluitend gedaan bij grondexploitaties met een positief saldo. Voor de grondexploitaties met een negatief saldo bestaat er een voorziening, de voorziening negatieve grondexploitaties.

De winstnemingen zijn vooraf afgestemd met de accountant.

Overige opmerkingen
Binnen het MPSO zijn projecten opgenomen die bijdragen aan de programmaonderdelen Stedelijke Ontwikkeling, Integraal Accommodatie Beleid en Milieu & Mobiliteit. De onderverdeling naar programmaonderdelen geeft het volgende beeld:



Conform de vernieuwde richtlijnen grondexploitaties van het BBV per 1-1-2016 is de rente vorig jaar aangepast van 4% naar 2%. Ook dit jaar is de rente 2% (conform richtlijnen BBV).

Risico's

De binnenstedelijke grondexploitatieprojecten worden doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt in de voorliggende grondexploitaties. De mogelijke beweging rondom deze aannames is vertrekpunt voor de scenario’s die in deze risicoparagraaf zijn opgenomen.


Scenario’s en mogelijke beheersmaatregelen

De belangrijkste scenario’s, inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2017, worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van denkrichtingen van beheersing. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn. Er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen.

Scenario 1: vertraging
Korte toelichting: de opbrengsten van de binnenstedelijke grondexploitaties vertragen één jaar.
Effect: verslechtering met circa € 1,0 miljoen.
Beheersing: Dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Scenario 2: aanpassing grondprijzenbeleid
Korte toelichting: de grondprijzen dalen eenmalig met gemiddeld 2,5 %.
Effect: lagere opbrengst van circa € 3,3 miljoen in de periode tot 2023.
Beheersing: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Scenario 3: uitblijven opbrengstenstijging
Korte toelichting: de opbrengsten in de binnenstedelijke grondexploitaties stijgen niet met gemiddeld 1% per jaar (opbrengstenindex is 0%).
Effect: lagere opbrengst van circa € 2,2 miljoen in de periode tot 2023.
Beheersing: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Scenario 4: renteverhoging van 2% naar 3%
Korte toelichting: de rekenrente van de gemeente Utrecht (nu 2%) stijgt vanaf 2019 naar 3%.
Effect: verslechtering met circa € 0,3 miljoen.
Beheersing: dit effect kan binnen de reserve grondexploitatie opgevangen worden.
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 (klein).

Ontwikkeling risicoprofiel

De hierboven beschreven generieke scenario’s worden gewogen op basis van de mate van waarschijnlijkheid. Het gewogen risicoprofiel van de generieke scenario’s bedraagt € 1,7 miljoen negatief. Dit risicoprofiel is gedaald ten opzicht van vorig jaar doordat de risico's inzake de grondprijzen zijn verkleind, onder andere door de herstellende marktsituatie.

Het totale risicoprofiel bestaat naast de generieke scenario’s ook uit projectspecifieke risico’s. Hierbij worden alleen de negatieve projectspecifieke risico’s meegenomen. Het projectspecifieke risicoprofiel bedraagt € 4,0 miljoen negatief. Dit is een toename ten opzicht van vorig jaar, die nagenoeg geheel wordt verklaard door de tenderprocedure van het project Het Nieuwe Zandpad.



De ontwikkeling van het totale risicoprofiel laat ten opzichte van het MPSO 2017 een stijging zien. Het totale risicoprofiel voor de binnenstedelijke projecten in het MPSO 2017 is ingeschat op € 5,7 miljoen negatief.

Reserve grondexploitatie

De reserve grondexploitatie heeft een positief meerjarig beeld. Dit meerjarig positieve beeld is een realistische weergave van de huidige situatie. Op basis van huidige bekende inzichten is het verloop van de reserve grondexploitatie voor de periode 2017 – 2020 als volgt weer te geven:



Hieronder volgt een toelichting op de onderdelen van de reserve.


Stortingen afgesloten positieve projecten

Het afsluiten van grondexploitatieprojecten met een positief eindsaldo heeft direct effect op de reserve grondexploitatie. De saldi van positieve grondexploitatieprojecten worden in het jaar van afsluiten toegevoegd aan de reserve grondexploitatie (tegenover grondexploitaties met een negatief eindsaldo staat de voorziening negatieve grondexploitaties. Bij afsluiting valt het eindsaldo van het project weg tegen het deel van de voorziening dat hiervoor was gereserveerd).

Op basis van de huidige planning worden in de jaren 2017-2020 de volgende projecten afgesloten ten gunste van de reserve grondexploitatie:




Onttrekkingen
De onttrekking in 2017 bedraagt in totaal € 3,5 miljoen en is als volgt te specificeren:



De jaarlijkse onttrekkingen bestaan uit onttrekkingen voor de Algemene Middelen, bijdragen aan producten Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling en mutaties binnen de voorziening Negatieve Grondexploitaties. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of en in hoeverre de jaarlijkse onttrekkingen gehandhaafd kunnen blijven. Bij de actualisatie is gebleken dat de reserve tot en met 2020 van voldoende omvang is om de exploitatie effecten, de risico's en de jaarlijkse onttrekkingen te kunnen dragen.


Bijdrage aan de Algemene Middelen

De diverse taakstellingen hebben in het algemeen betrekking op verlaging van plankosten en verschillende efficiencymaatregelen, waarover in het verleden besluiten zijn genomen. De optelsom van deze taakstellingen van € 2,1 miljoen wordt jaarlijks ten laste van de reserve grondexploitatie gebracht.

Bijdrage producten Ruimte

De jaarlijkse reservering is als volgt opgebouwd uit de onderdelen promotie en acquisitie, bestemmingsplankosten en financiering gebiedsmanagers REO.

Promotie en acquisitie

Er wordt een actief promotie- en acquisitiebeleid gevoerd richting het bedrijfsleven. Jaarlijks wordt onder meer meegedaan aan de Expo Reaal en de Provada. De kosten voor promotie en acquisitie worden geraamd op jaarlijks € 80.000.

Bestemmingsplankosten

In de commissie ROW van 1 juli 1999 is besloten een scheiding aan te brengen tussen beheer- en ontwikkelingsplannen. Er is sprake van een beheerplan wanneer het plan in hoofdzaak gericht is op het actualiseren en vastleggen van het gemeentelijk planologisch gebied. Een ontwikkelingsplan is altijd toe te wijzen aan een specifieke bouwactiviteit en/of aanleg van (grootschalige) infrastructuur. Ontwikkelingsplannen worden betaald door de opdrachtgever. Bestemmingsplankosten in het kader van grondexploitaties worden niet ten laste van de individuele exploitaties gebracht, maar in totaliteit geadministreerd. Er wordt uitgegaan van een jaarlijks bedrag van € 295.000.

Financiering Gebiedsmanagers REO

Doelstelling van het product is de financiering van de inzet van gebiedsmanagers bij het voorbereiden van evenwichtige en afgestemde voorstellen voor locatieontwikkelingen binnen de bestaande beleidsmatige en financiële kaders. Zowel bij wijkgericht werken als bij stedelijke projecten wordt vooral aandacht geschonken aan de integratie van de planvorming, de onderlinge afstemming tussen de plannen en het opbrengst genererend vermogen van de plannen. Er is inbreng in de Wijkvisies en de Wijkactieprogramma's. Er wordt uitgegaan van een jaarlijks bedrag van € 457.000.

Rente op voorziening negatieve grondexploitaties

Jaarlijks wordt de voorziening negatieve grondexploitaties met rente opgehoogd. Dit is een technische mutatie (aanpassing prijspeil). Dit jaar gaat het om een bedrag van € 530.000.

Gebiedstransformatie deelgebied 5 MWKZ
In de voorjaarsnota 2016 en de voorjaarsnota 2017 zijn voor de periode 2017-2021 middelen beschikbaar gesteld voor het gemeentelijk deel van de gebiedstransformatie deelgebied 5 van de Merwedekanaalzone. Het gaat om de ontwikkeling van het OPG-terrein en de daarmee samenhangende verplaatsing van de bus stalling. Naar verwachting worden deze middelen in 2019 ingezet voor de gebiedstransformatie.

Reserveringen binnen de reserve grondexploitatie

Binnen de reserve grondexploitatie is een aantal bedragen gereserveerd voor specifieke activiteiten en projecten. Het betreft reserveringen voor strategische verwervingen, anticiperende verwervingen en sanering De Huppel.
Voor 2017 bedraagt het totaal aan reserveringen € 5,9 miljoen, als volgt te specificeren:



Strategische Verwervingen
Begin 2014 is de marktwaarde van het strategisch aangekochte vastgoed opnieuw gewaardeerd en is de waarde op de balans aangepast op basis van deze taxatie. Deze herwaardering vindt conform beleid één keer per vier jaar plaats. Voor het afdekken van de risico’s op het strategisch aangekochte vastgoed is een reservering opgenomen van € 3,0 miljoen.


Anticiperende verwervingen

Anticiperende verwervingen vinden plaats indien er wel sprake is van planvorming, maar er voor het plan nog geen grondexploitatie is vastgesteld. Het ruimtelijke kader kan bestaan uit de door de raad vastgestelde Structuurvisie of een uitwerking daarvan door middel van een gebiedsvisie. De verwerving moet bijdragen aan het mogelijk maken van de uitwerking van de door de raad vastgestelde visie. Er is geen budget gereserveerd voor anticiperende verwervingen. Indien anticiperende aankopen plaatsvinden, worden deze separaat ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

Sanering De Huppel

De geraamde kosten van de sanering van de woonwagenlocatie Huppeldijk worden conform eerdere besluitvorming ten laste gebracht van het resultaat op de grondexploitatie Leidsche Rijn. Hierbij is ook afgesproken dat zowel Leidsche Rijn als Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling 50% van de kosten voor hun rekening nemen. Deze eenmalige bijdrage aan de sanering moet nog worden verrekend.

Plankosten Merwedekanaalzone

Bij de Merwedekanaalzone, één van de prioritaire gebieden, is sprake van complexe binnenstedelijke verdichting. Het doel daarbij is zoveel mogelijk plan- en investeringskosten bij investerende partijen te verhalen, onder meer via anterieure overeenkomsten. Om overeenkomsten met ontwikkelende partijen te kunnen sluiten, zullen voorbereidende kosten gemaakt moeten worden. Het opstellen van een omgevingsvisie, m.e.r., stedenbouwkundig plan en ontwikkel- en investeringsstrategie vergt een forse ambtelijke inzet en hoge onderzoekskosten. Om het risico van het niet kunnen verhalen van de plankosten op te kunnen vangen is een reservering opgenomen in de reserve grondexploitatie voor de periode 2017-2021.

Verloop voorziening negatieve grondexploitaties
Het vormen van de voorziening vindt onderbouwing in artikel 44, lid 1a van het BBV waarin staat: "Voorzieningen worden gevormd wegens verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de balansdatum onzeker is, doch redelijkerwijs te schatten".

Bij vaststelling door de raad van een grondexploitatie met een negatief saldo of bij een mutatie bij de jaarlijkse actualisatie, wordt de voorziening met eenzelfde bedrag aangepast. Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo vindt verrekening met de voorziening plaats. De aanpassingen van de voorziening ten gevolge van planvaststelling, planwijziging of afsluiting worden uit de reserve grondexploitatie gefinancierd.

Op grond van de actualisatie van de grondexploitatieprojecten is per 31 december 2016 een voorziening van € 32,5 miljoen benodigd. Een bedrag van € 1,5 miljoen kan vrijvallen en is al verrekend in de stand van de reserve grondexploitatie per 1 januari 2017 (technische mutatie, zie de vorige paragraaf).



In de Jaarrekening 2016 is deze voorziening à € 32,5 miljoen op grond van de voorschriften van het BBV gesplitst in een bedrag van € 23,4 miljoen, opgenomen als voorziening onder de voorraden en een bedrag van € 9,1 miljoen, opgenomen als risicovoorziening.

Financieel beeld Stationsgebied

Actuele stand grondexploitaties

In het MPSO 2016 is de grondexploitatie Stationsgebied gepresenteerd met een saldo van € 3,03 miljoen negatief (netto contante waarde 01-01-2016 en rente 2%). Om vast te houden aan het uitgangspunt van een sluitende grondexploitatie, is de voorziening Stationsgebied bij de Jaarstukken 2015 opgehoogd met hetzelfde bedrag. Het uitgangspunt van de grondexploitatie Stationsgebied is dat deze inclusief de ingestelde voorziening sluitend is.

Na de verwerking van alle actuele gegevens in de grondexploitatie Stationsgebied ontstaat er een neutraal resultaat voor de afronding van de eerste fase van het project in 2022 op netto contante waarde 01-01-2017.



De besluitvorming Voorjaarsnota 2016 is verwerkt in de actuele grondexploitatie:

Catharijnesingel zuid
Aan het bij het Coalitieakkoord 2014-2018 bestemde budget ‘dotatie Water in de Catharijnesingel’ en het reeds eerder bestemde budget wordt  in de periode 2017-2019 in drie tranches een budget van € 9 miljoen toegevoegd voor de aanleg van dit laatste deel van de Singel. In de grondexploitatie kan nu het deelproject Catharijnesingel Zuid worden geopend.

Stationsgebied fase 2
Met het vaststellen van de Voorjaarsnota 2016 zijn er verder twee budgetten bestemd voor de gebiedsontwikkeling fase 2 Stationsgebied. Voor het vervolgen van het proces en opstellen van de Toekomst- en Omgevingsvisie Beurskwartier–Lombokplein  is € 1,5 miljoen en voor placemaking en de uitvoering van de eerste stappen Westplein is € 2 miljoen bestemd. De verantwoording van deze budgetten vindt, totdat de nieuwe grondexploitaties zijn geopend, plaats in het MPSO, onderdeel Stationsgebied fase 1. Per peildatum 31 december 2016 is € 0,65 miljoen uitgegeven ten laste van het voorbereidingsbudget Beurskwartier en Lombokplein.

Toelichting bij mutaties

In onderstaande tabel staan de belangrijkste plussen en minnen van de actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied. Deze worden vervolgens kort toegelicht en er wordt een beeld geschetst van de grondexploitatie op hoofdlijnen en de cashflow.



Toelichting Minnen

Raakvlakkosten project Stationsplein Oost
De complexiteit rondom het stationsplein met de bouw van de grootste fietsenstalling ter wereld, de uitbreiding van Hoog Catharijne, de inpassing van de Uithoflijn en flankerende vastgoedontwikkelingen zoals het Noord- en Zuidgebouw, vergen een enorme logistieke, bouwtechnische en loopstromen opgave. Hiervoor is een complexe integrale planning en een faseringsboek opgesteld, wat door de verschuivingen binnen de diverse projecten een vrijwel continue aanpassing vraagt. De hiervoor benodigde inzet van ondersteunende ingenieursbureaus en projectmanagement is beduidend zwaarder dan voorzien. Het risicoprofiel voor de belangrijkste raakvlakken is geactualiseerd.

Catharijnesingel Midden
In de oorspronkelijke begroting werd er vanuit gegaan dat de openbare wegen binnen de plot van Hoog Catharijne niet opnieuw ingericht behoefden te worden. De vele bouwwerkzaamheden in het gebied en ook werkzaamheden, zoals het verleggen van kabels en leidingen in deze straten, maken dat de wegen niet meer voldoen en ingrijpend aangepakt moeten worden in plaats van beperkt herstel.

HOV Sijpesteijnkade
Voor het openen van de busbaan in december is onder hoge druk gewerkt aan de bouw van het viaduct. Hierbij is nadrukkelijk prioriteit gegeven aan het openstellen van de busbaan in verband met de  afhankelijkheden van andere projecten, voornamelijk  aan de oostzijde. Door deze gewenste snelheid waren extra voorzieningen nodig en aanvullende werkzaamheden.


cu2030.nl

Voorbereiding en participatie Smakkelaarsveld
In het kader van ‘Utrecht maken we samen’ is een participatietraject ontworpen voor het Smakkelaarsveld. Voor de voorbereidingen, in- en externe begeleiding en de uitvoering van dit traject is een budget van  € 0,25 miljoen in de grondexploitatie opgenomen.

Kunst Vredenburgplein
Voor het uitvoeren van kunst op het Vredenburgplein is binnen het programma Cultuur en de grondexploitatie Stationsgebied gezamenlijk een budget van € 150.000 beschikbaar. Eerder gaven wij aan, parallel aan het selectieproces van het meest gewenste kunstwerk, te zoeken naar extra middelen. De stand van de actuele grondexploitatie biedt ruimte om € 250.000 te reserveren voor de realisatie van Kunst op het Vredenburgplein. Voordat wij definitief besluiten opdracht te verlenen tot uitvoeren van het kunstwerk informeren we u over de aard van het kunstwerk en de werkelijke kosten.

Doortrekken uitnames Algemene Ondersteuning
Ten laste van de grondexploitatie Stationsgebied fase 1 worden jaarlijks uitnames gedaan ter dekking van het programma Algemene Ondersteuning, voor de shared services vanuit Interne Bedrijven, waaronder huisvesting (€ 1,8 miljoen) en voor de invulling van diverse gemeentebrede bedrijfsvoeringstaakstellingen (€ 0,2 miljoen). In de grondexploitatie werd rekening gehouden met een afbouw van deze uitnames richting einde looptijd fase 1. In deze actualisatie stellen wij dit bij en ramen deze uitnames volledig door tot en met jaarsnede 2020. De mogelijkheden voor afbouw van voornoemde uitnames worden in 2017 onderzocht in het kader van de gemeente brede bedrijfsvoering.

Diversen
Er zijn diverse kleine bijstellingen verwerkt in de grondexploitatie die per saldo tot een negatief resultaat leiden, onder andere de kosten voor de overgang naar de 2e fase van het Stationsgebied en de indexering van de ramingen.

Toelichting Plussen

Vastgoedopbrengsten
De vastgoedopbrengsten van het Zuidgebouw (ABC), WTC (CBRE), de parkeergarage Jaarbeursplein,de Knoopkazerne (RGD) en het paviljoen, het voorzetgebouw en de plinten op maaiveld rondom Hoog Catharijne (Klépierre) zijn het afgelopen jaar gerealiseerd. In de grondexploitatie zijn de gerealiseerde en te ontvangen vastgoedopbrengsten geactualiseerd conform de laatste stand van zaken van de onderhandelingen, huidige inzichten en huidige renteontwikkelingen. Dit resulteert per saldo in een positieve bijstelling van de opbrengsten.

Afronding project HOV West
Het project HOV West is afgerond. Hierbij is gebleken dat het budget voor onvoorziene kosten niet volledig benut is. De vrijval hiervan heeft een positief effect op het saldo van de grondexploitatie.

Grondexploitatie op hoofdlijnen en cashflow
In het volgende overzicht wordt de grondexploitatie op hoofdlijnen weergegeven. Er wordt inzicht gegeven in de gerealiseerde kosten en opbrengsten (=boekwaarde) en de geraamde kosten en opbrengsten. Op 1 januari 2017 is circa 65% van de totale investeringen gerealiseerd. Van de totale opbrengsten is circa 74% gerealiseerd. De gerealiseerde opbrengsten bestaan grotendeels uit subsidies en de gemeentelijke bijdrage in het project. Uit de vastgoedprojecten moet nog circa € 115 miljoen aan grondopbrengsten worden gerealiseerd. Inclusief de gemeentelijke bijdrage bedraagt per 1-1-2017 de boekwaarde € 66 miljoen positief.



In de volgende grafiek is de cashflow van de grondexploitatie Stationsgebied weergegeven. Als we naar de cashflowgrafiek kijken dan zien we dat er een vergelijkbaar beeld ontstaat als vorig jaar. De boekwaarde ligt nu hoger. Dit wordt met name veroorzaakt doordat kosten geraamd in 2016 doorgeschoven zijn naar 2017 en verder. De geraamde opbrengsten zijn wel ontvangen met uitzondering van het Noordgebouw, dat doorgeschoven is naar 2017. Vanaf 2017 liggen de inkomende geldstromen lager waardoor de boekwaarde (ofwel het saldo van gerealiseerde opbrengsten minus gemaakte kosten) van het project tot en met 2018 een dalende trend vertoond. Na 2018 schommelt de boekwaarde rond de nullijn.

Risico's

Conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2015-2018 is de risicoanalyse Stationsgebied opgesteld. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het project Stationsgebied is € 29,3 miljoen. Het project is volop in uitvoering. Het blijft desondanks risicovol onder andere in verband met de nog te realiseren vastgoedopbrengsten, de complexiteit van de uitvoering van projectdelen aan de Oostkant van de OV-Terminal en de vele raakvlakken met omliggende projecten. De komende jaren wordt nog circa € 238 miljoen in het gebied geïnvesteerd en moet nog circa € 175 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd worden. Met de geplande voortgang van de werkzaamheden in 2017 zullen onzekerheden geleidelijk omslaan in harde realisatiecijfers. Continue actualiseren we de risico’s, stellen de beheersmaatregelen bij en halfjaarlijks stemmen we het weerstandsvermogen hierop af. De eerstvolgende actualisatie leggen we aan de raad voor bij de Peilstok grondexploitaties (peildatum zomer 2017) tegelijk met de Programmabegroting 2018.

Projectspecifieke risico’s:

Uit de risicoanalyse komen de volgende belangrijke risico’s naar voren:

  • Door economische invloeden worden de geraamde opbrengsten in de grondexploitatie mogelijk later, niet, of tegen een lagere waarde gerealiseerd.
  • Ondanks vooronderzoeken onderschatting van conditionerende maatregelen, waaronder onder andere archeologie, kabels en leidingen, bodemverontreiniging.
  • Tijdens de realisatie van de projectdelen openbaar gebied en infrastructuur, doen zich onverwachte zaken voor waarmee in de kostenramingen onvoldoende rekening is gehouden.
  • In contracten met partners (BIO, BOO) zijn de hoofdlijnen verwerkt. Bij de verdere uitwerking tot projectovereenkomsten of uitgiftecontracten bestaat het risico dat de kosten voor rekening van gemeente komen die niet waren voorzien.
  • Om het gebied bereikbaar en veilig te houden tijdens de uitvoering zijn veel tijdelijke maatregelen noodzakelijk. De kosten hiervan zijn aan de voorkant lastig te ramen, omdat maatregelen in de praktijk onvoldoende werken en/of planningen uitlopen waardoor aanvullende maatregelen getroffen moeten worden.
  • Voor het Stationsgebied moeten veel vergunning trajecten worden doorlopen waar bezwaar tegen gemaakt kan worden. Dit kan leiden tot vertragingen en extra kosten.
  • Door de complexiteit van het project (langere doorlooptijd, meer toezicht, inefficiënt ontwerpproces) kunnen de VAT-kosten hoger uitvallen dan voorzien.

Scenario’s - Gevoeligheidsanalyse
De grondexploitatie Stationsgebied wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt tot de voorliggende grondexploitatie. De mogelijke beweging rond deze aannames zijn vertrekpunt voor de scenario’s die in deze paragraaf zijn opgenomen.

De einddatum van deze grondexploitatie fase 1 ligt steeds meer in het zicht. Hierdoor kunnen we ook steeds beter inschatten wat de meest waarschijnlijke en realistische aannames zijn. Hierdoor zijn steeds minder scenario’s relevant voor het project Stationsgebied.

De voor het Stationsgebied mogelijk relevante scenario’s, inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen, worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van beheersmaatregelen. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn; er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen.

De vastgoedopbrengsten vormen de belangrijkste factor die van invloed is op het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied. De volgende projecten zijn nog niet gecontracteerd waarbij het nog niet zeker is of de verwachte grondopbrengsten geheel worden gerealiseerd:

  • Jaarbeurspleingebouw fase 1 en 2 (kantoren/commerciële voorzieningen)
  • Oude Daalstraat (woningen)
  • Healthy Urban Quarter (woningen/kantoor/cultuur/leisure/horeca)

Daarnaast ligt veel vastgoedvolume vast in contracten (met name NS), maar zijn deze projecten nog niet gestart met de bouw. De gemeente heeft daar niet of nauwelijks invloed op, omdat het vastgoed veelal gerealiseerd wordt op grond in eigendom van de marktpartij of op grond die in erfpacht is uitgegeven. In totaal moet er nog circa € 115 miljoen aan grondopbrengsten binnenkomen.

Hieronder volgen een aantal scenario's die de financiële effecten laten zien van het later realiseren, niet realiseren of tegen een lagere grondwaarde realiseren van het vastgoedprogramma. De scenario’s zijn input voor de risicoanalyse ten behoeve van het bepalen van het benodigd weerstandsvermogen voor het subonderdeel vastgoed.

Scenario 1: Vastgoedprogramma wordt drie jaar later gerealiseerd
Korte toelichting: zowel gecontracteerd als niet gecontracteerd vastgoed schuift drie jaar door in de planning.
Effect grondexploitatie: € 2,9 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2017)
Beheersing: dit effect kan opgevangen worden binnen het weerstandsvermogen Stationsgebied.
Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: categorie 1 (zeer klein).

Scenario 2: Grondprijzen van nog niet gecontracteerd vastgoed vallen 20% lager uit
Korte toelichting: uitgangspunt is dat de huidige grondprijs voor woningbouw, kantoren, leisure, retail en horeca gemiddeld 20% verlaagd moet worden vanwege marktomstandigheden.
Effect grondexploitatie: € 13,3 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2017)
Beheersing: dit effect kan opgevangen worden binnen het weerstandsvermogen Stationsgebied of door het optimaliseren van het programma (bijvoorbeeld wijzigen woonproduct).
Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: Categorie 1 (zeer klein).

Scenario 3: Indexering kosten van 2% naar 3%, indexering opbrengsten van 1% naar 2%
Korte toelichting: uitgangspunt hierbij is een verhoging van de inflatieparameters met 1%.
Effect grondexploitatie: € 0,4 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2017)
Beheersing: opvangen binnen het budget onvoorzien.
Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: Categorie 2 (klein).

Financieel beeld Leidsche Rijn

De vraag naar nieuwbouwwoningen is medio 2014 in Leidsche Rijn in een versnelling gekomen. Ook voor 2017 is er grote vraag naar nieuwbouwwoningen en zien we een stijgende grondprijs. De resultaten over 2016, aangevuld met de prognoses voor de komende jaren, laten binnen het programma woningbouw een substantiële verbetering van de grondexploitatie zien. Aan de andere kant is ook het effect te zien van een minder snel herstel van het commercieel vastgoed. In Leidsche Rijn Centrum heeft dat geleid tot het vervangen van kantoorprogramma door woningbouw. Per saldo leidt een en ander tot een verbetering. Deze is met voorliggend MPSO voornamelijk ingezet ter invulling van de besluitvorming bij de Voorjaarsnota 2016 inzake budget voor de Stadsbaantunnel en aanleg Geluidswal Veldhuizen. De behoedzaamheid op het kantorenprogramma is gehandhaafd in voorliggende grondexploitatie.

Actuele stand grondexploitaties

De mutaties op basis van de actualisatie 2017 van het saldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn zijn in hoofdlijn als volgt:



Tot en met het MPSO 2016 bestond het saldo Leidsche Rijn (in 2016 + € 1,8 miljoen) uit de combinatie van de stand van de voorziening (-/- € 15,6 miljoen) plus de bij de Voorjaarsnota 2013 vastgestelde kapitaalstorting (+ € 17,4 miljoen). Conform de nieuwe BBV richtlijnen wordt deze kapitaalstorting niet betrokken bij het grondexploitatiesaldo en rapporteren we vanaf MPSO 2017 over de stand van de grondexploitatie zonder de kapitaalstorting, welke daarmee -/- € 13,4 miljoen (15,6-2,2miljoen) bedraagt. Waar in eerdere MPSO’s een resultaat inclusief kapitaalstorting werd gepresenteerd is dat nu dus niet meer mogelijk. Dit verklaart het feit dat ondanks een positieve ontwikkeling van de grondexploitatie het saldo juist slechter lijkt (-13,4 miljoen ipv +4 miljoen).

De positieve mutatie 2017 leidt tot een vrijval van € 2,2 miljoen uit de hierboven genoemde voorziening grondexploitatie Leidsche Rijn, dit bedrag komt ten gunste van het gemeente brede resultaat 2016. Per 31 december 2016 bedraagt de voorziening Leidsche Rijn na de verbetering van € 2,2 miljoen nu € 13,4 miljoen.

Toelichting bij mutaties



Hoge Weide
De gevolgen van een aantrekkende woningmarkt zijn goed zichtbaar in Hoge Weide. De resultaatsverbetering van € 1,7 miljoen is het gevolg van de realisatie van hogere grondopbrengsten in 2016 en uitbreiding van het programma en de indexering van de grondprijs voor toekomstige grondopbrengsten.



Het Zand
Het saldo is verbeterd met € 1,5 miljoen. Dit is voor ongeveer de helft veroorzaakt doordat minder geld nodig bleek voor bouwrijp maken en woonrijp maken. Daarnaast zijn de toekomstig geraamde opbrengsten hoger door indexering van de grondprijzen.

Terwijde
Voornamelijk vanwege de vrijval van niet benodigde budgetten voor woonrijp maken is de grondexploitatie met € 0,7 miljoen verbeterd.

Grauwaart
Het saldo van de grondexploitatie is met € 1,1 miljoen verbeterd. Dit is veroorzaakt doordat minder geld nodig bleek voor plan- en VATkosten (door de voorspoediger uitgifte van gronden) en budgetten voor bouw- en woonrijp maken van in totaal € 0,5 miljoen en anderzijds door hogere gerealiseerde opbrengsten van € 0,6 miljoen in 2016.



Máximapark woningbouw
De verbetering van het resultaat hangt samen met het realiseren van hogere grondopbrengsten in 2016 en het indexeren van de toekomstige opbrengsten.

Leidsche Rijn Centrum
Het omzetten van kavel G8 van kantoorprogramma naar sociale woningbouw is per saldo een budgettair neutrale mutatie binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn. Binnen de deelexploitatie Leidsche Rijn Centrum heeft dit een effect van € 9,8 miljoen wat volledig gecompenseerd wordt door de inzet van het gereserveerde bedrag uit de marktprijscorrectie van de grondexploitatie Leidsche Rijn. De mutatie van de marktprijscorrectie is verwerkt onder de Overall posten.

Commercieel Vastgoed


De Wetering zuid
Het aanpassen van de fasering van de uitgifte heeft een negatief rente-effect van bijna € 0,6 miljoen.

Papendorp
De kosten zijn vrijwel gelijk gebleven. Niettemin verslechtert het saldo op netto contante waarde met € 1,2 miljoen vanwege het niet indexeren van de grondprijzen voor kantoren en doordat er, als gevolg van de marktsituatie, rekening mee wordt gehouden dat alle resterende gronduitgiftes een jaar later tot stand komen.

Overall posten



Aftopping woningbouw
In 2013 is de fasering van het woningbouwprogramma verlaagd. In de deelgebieden is de oorspronkelijke fasering aangehouden, op overall niveau is vanuit behoedzaamheid een aftopping opgenomen voor een eventueel lager afzettempo. In 2016 is het afzettempo hoger dan begroot geweest en vervalt de aftopping, dit gecombineerd met prima vooruitzichten voor 2017 geeft een verbetering van de grondexploitatie met € 9,0 miljoen.

Vrijval marktprijscorrectie

Tot 2015 werd een marktprijscorrectie aangehouden van 10% van de totale toekomstige omzet binnen de grondexploitatie. Met het aantrekken van de woningbouwmarkt, blijkende uit een hogere afzet in de periode 2014 - 2016 dan begroot en aantal afgesloten contracten voor 2017 is het risicoprofiel op deze omzet afgenomen maar niet nihil. Daarnaast is conform de nieuwe BBV-richtlijnen de indexering op de te realiseren omzet vanaf 1 januari 2027 op nul gesteld (10 – jaars periode). Het lagere risicoprofiel op uitgifte van bouwrijpe kavels voor woningbouw en bedrijventerrein in combinatie met de nog steeds stagnerende afzet van kantoorprogramma heeft geleid tot een andere inzet van de marktprijscorrectie. Vanaf 1 januari 2016 is afgestapt van de generieke reservering van 10% van de totale toekomstige omzet en is de risicobeheersing binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn op de omzet als volgt opgebouwd:

Woningbouw- en bedrijventerrein
Voor de omzet woningbouw- en bedrijventerrein is 5% marktprijscorrectie op de totaal nog te realiseren omzet gereserveerd. Vanaf 1 januari 2026 worden de opbrengsten niet geïndexeerd.

Kantorenprogramma
Voor de omzet kantoren is 5% marktprijscorrectie op de nog te realiseren omzet in de periode 2018 – 2025 gereserveerd. Deze omzet wordt in zijn geheel niet geïndexeerd. In 2017 staat geen uitgifte geprogrammeerd, in 2018 en 2019 een zeer beperkt aantal m2. De omzet vanaf 1 januari 2026 tot en met 2039 (einde looptijd) is op nul gezet.

In cijfers:
De totale omzet woningbouw en bedrijventerrein aangevuld met de omzet kantoren tot 1 januari 2026 bedraagt circa € 600 miljoen. Hiervoor is een reservering beschikbaar in de vorm van de marktprijscorrectie van € 30,0 miljoen voor tegenvallers in de omzet (latere verkoop dan begroot of verkoop tegen lagere prijs). Naast deze generieke reservering is € 9,0 miljoen gereserveerd voor het zuidwestelijk deel van Leeuwesteyn (De Wiel) vanwege de specifieke risico’s op de afzet van het programma.

De omzet kantoren na 1 januari 2026 tot en met 2039 bedroeg € 117,0 miljoen, deze omzet is financieel in zijn geheel op nul gezet. Met deze methodiek is de omzet kantoren vanwege de kwetsbaarheid van deze markt zeer behoedzaam geraamd en zal de grondexploitatie bij een eventueel aantrekkende kantorenmarkt verbeteren.

Op basis van de geactualiseerde programmering en grondprijzen (bij woningbouw) is het nieuwe totaal benodigde niveau van de marktprijscorrectie berekend, ten opzichte van 2016 kan € 4,0 miljoen vrijvallen.

Rentetoerekening onderhandenwerk Leidsche Rijn
De nieuwe richtlijnen grondexploitaties zoals opgenomen in de BBV schrijven voor dat vanaf 1 januari 2016 de werkelijke rente toegerekend dient te worden aan het saldo onderhanden werk. Vanwege het laat publiceren van de BBV-richtlijnen medio maart 2016 is in de Programmabegroting 2016 nog het uitgangspunt van rekenrente gehanteerd. Om het effect voor de Programmabegroting neutraal te houden is een deel van eerder verkregen bijdragen aan de grondexploitatie teruggestort.

Overige mutaties
Hier zijn de bij de VJN 2016 genomen besluiten met betrekking tot de Stadsbaantunnel en geluidswal Veldhuizen (samen  -8,3 mln) verwerkt. Daarnaast is binnen het overall budget voor verwervingen en sloopwerkzaamheden na actualisatie van de nog resterende opgave € 2,6 miljoen minder budget benodigd. In 2016 en 2017 zijn minder plankosten besteedt of benodigd op overall niveau (directie, staf en overige ondersteuning) waardoor € 0,5 miljoen budget vrijvalt. Overige kleine mutaties leveren een voordelig resultaat op van € 0,6 miljoen.  

Risico’s

Scenario’s en beheersmaatregelen
De grondexploitatie behorend bij het nog te realiseren deel van de gebiedsontwikkeling Leidsche Rijn wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt tot de voorliggende grondexploitatie. De mogelijke beweging rondom deze aannames zijn vertrekpunt voor de scenario’s welke in deze paragraaf zijn opgenomen.

De belangrijkste scenario’s inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2017 worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van denkrichtingen van beheersing. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn; er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen.


Scenario omzetvolume kantoren 2017 – 2020 op nihil
Korte toelichting bij gekozen scenario:
Uitgangspunt bij dit scenario is dat vanwege aanhoudende negatieve economische omstandigheden er geen afzet van kantoren plaatsvindt de komende vier jaar. In de grondexploitatie Leidsche Rijn staat voor 2017 geen uitgifte kantoren gepland, voor 2018 6.250 m2, 2019 12.800 m2 en in 2020 12.750 m2.

Effect:
Volume 31.800 m2 verschuift naar periode vanaf 2037 en verder. Daarmee komt deze afzet in de periode na de tienjaarstermijn en wordt de omzet ruim € 18,0 miljoen lager.

Beheersing:
Dit effect kan voor 5% binnen de marktprijscorrectie opgevangen worden. Het overige effect kan bij gelijkblijvende marktomstandigheden voor de woningbouw deels door vrijval van de hiervoor gereserveerde marktprijscorrectie worden opgevangen. Een verslechtering van de grondexploitatie van circa € 10,0 miljoen zal resteren.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 3 50 / 50.


Scenario aanpassing grondprijzenbeleid
Korte toelichting bij gekozen scenario:
Bij dit scenario is als uitgangspunt gekozen dat de kantoorprijzen in de periode 2017–2020 gemiddeld 25% lager uitkomen dan nu opgenomen in grondexploitatie.

Effect:
Lagere opbrengst van circa € 6 miljoen.

Beheersing:
Dit effect kan binnen de marktprijscorrectie opgevangen worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer Klein.

Scenario: totale nog te realiseren omzet Leidsche Rijn 5% verlagen
Korte toelichting bij gekozen scenario:
Uitgangspunt is dat de huidige grondprijs voor woningbouw, bedrijventerrein en kantoren gemiddeld 5% verlaagd moet worden vanwege marktomstandigheden.

Effect:
Lagere opbrengst van € 28,0 miljoen.

Beheersing:
Inzet marktprijscorrectie. Hierna resteert er geen ruimte meer binnen de marktprijscorrectie. Bestuurlijke keuzes binnen de kaders van de gebiedsontwikkeling zijn wellicht noodzakelijk bij de beheersing van dit scenario.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer Klein voor woningbouw en bedrijventerrein, categorie 2 Klein voor kantoren.

Scenario renteverhoging 2019 van 2 naar 3%
Korte toelichting:
Uitgangspunt hierbij is een verhoging van rekenrente voor grondexploitatieprojecten binnen de gemeente Utrecht van 2% naar 3% vanaf 2019.

Effect:
De grondexploitatie verslechtert door renteverhoging vanaf 2018 met circa € 28 miljoen. Een deel van dit effect kan opgevangen worden doordat ook de marktprijscorrectie verlaagd kan worden.

Beheersing:
Bij een renteverhoging neemt de ncw van de toekomstige omzet af en is de benodigde marktprijscorrectie en afboeking kantoorprogramma lager. Dit zijn vrijwel communicerende eenheden waarmee een rentestijging deels opgevangen kan worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 Klein.

Scenario vrijval van marktprijscorrectie in periode tot 2019
Korte toelichting:
De begroting voor de komende vier jaar is gelijk aan realisatie. De grondexploitatie vraagt geen aanpassing.

Effect:
Jaarlijks verbetert de grondexploitatie met vrijval marktprijscorrectie. In totaal in de periode 2017-2020 een verbetering van bijna € 8 miljoen.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 3 50 / 50.

Scenario’s Vpb gemeente Utrecht
Zoals toegelicht bij de gehanteerde parameters is het vertrekpunt bij actualisatie 2017 geen Vpb-druk in de projecten. Wel worden in de verantwoordingsstukken (MPSO) scenario’s opgenomen welke invulling geven aan de gevoeligheid en beheersing van de gehanteerde aanname.

Scenario Vpb-druk op delen van grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Toelichting:
De mogelijkheid bestaat dat delen van de opgave van de gemeente Utrecht als Vpb-plichtig worden aangemerkt. Bijvoorbeeld de binnenstedelijke grondexploitatieprojecten en grondexploitatie Leidsche Rijn wel, grondexploitatie Stationsgebied niet.

Beheersing:
De uitgevoerde winsttoets op de grondexploitatieprojecten geeft voor binnenstedelijke projecten, Stationsgebied en Leidsche Rijn een fiscaal negatief beeld. De saldi zijn fiscaal negatief met name doordat de gemeente Utrecht in het verleden substantiële bijdragen heeft gestort in de grondexploitatieprojecten. Bijdragen die fiscaal niet belast zijn en bij het opstellen van de winsttoets een verschil geven tussen het bedrijfseconomische resultaat en het fiscale resultaat.

Kans:
Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 Klein.

Wend- en weerbaarheid

Het doel van de paragraaf wend- en weerbaarheid is om aan te geven op welke punten de gemeente Utrecht mogelijkheden kan benutten om de financiële weerbaarheid en wendbaarheid te versterken.

Voor grondexploitaties geldt als maatstaf de omvang van het onderhandenwerk als absoluut bedrag ten opzichte van de totale gemeentelijke lasten (vóór reserves). En dat zowel per grondexploitatie als voor het geheel van de grondexploitaties.

Per grondexploitatie is de maatstaf als volgt:
Per grondexploitatie: onderhandenwerk voor periode langer dan drie jaar:
> 10% van gemeentelijke begroting   Kwetsbaar    
> 5% van gemeentelijke begroting   Bewaken  
< 5% van gemeentelijke begroting   In orde   

De maatstaf voor het onderhandenwerk behorend bij de grondexploitatieprojecten van de gemeente Utrecht komt de komende jaren structureel uit onder 5% en is daarmee op het niveau van In orde uitgekomen.

Investeringsimpuls

Inleiding

Om richting te geven aan de ruimtelijke koers die we met de stad willen varen hebben we in het verlengde van de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) een investeringsstrategie voor gezonde verstedelijking opgesteld. De investeringsstrategie legt een verbinding tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt. De ruimtelijke investeringsopgave – bovenop de al geprogrammeerde investeringen – is in de investeringsstrategie tussen 0,95 en 1,1 miljard euro in de periode 2016-2030 geraamd. Met de investeringsstrategie bieden we andere partijen een koersvaste strategie waarbij we als betrouwbare partner mee investeren in de ruimtelijke opgaven voor de stad Utrecht – passend bij onze rol en financiële armslag. Hiertoe hebben we in de Voorjaarsnota 2016 een structurele investeringsimpuls voor de Ruimtelijke Strategie Utrecht geïntroduceerd voorzien van een aantal eerste richtinggevende financiële keuzes. Jaarlijks wordt bij de integrale afweging van de Voorjaarsnota bezien welke dotatie aan de Investeringsimpuls kan worden gedaan uit de groei van de algemene middelen door de groei van de stad en wordt een voorstel gedaan voor een volgende stap in het realiseren van de ruimtelijke ambities uit de RSU. In de Voorjaarsnota 2017 die tegelijkertijd met het MPSO 2017 naar de raad gaat zijn deze keuzes verwerkt.

Bestedingskader en beleidsregel investeringsimpuls RSU

In de RSU is aan de raad toegezegd dat we “met een bestedingskader komen waarin we nader de doelstellingen, criteria, rol en verantwoordelijkheden en het proces van de Investeringsimpuls hebben uitgewerkt”. Het bestedingskader maakt als bijlage onderdeel uit van het MPSO 2017. Het bestedingskader vervangt het huidige bestedingskader voor de reserve Stedelijke Herontwikkeling. In aansluiting daarop wordt de naam van de reserve Stedelijke Herontwikkeling ook aangepast naar de Investeringsimpuls Ruimtelijke Strategie Utrecht. De RSU opgave maakt scherpe keuzes in fasering en prioritering onvermijdelijk. Om te bepalen welke bestedingsdoelen jaarlijks meer of minder prioriteit krijgen om te kunnen worden geprogrammeerd is het nuttig een vorm van objectivering te kiezen. Hiertoe is een aantal criteria geformuleerd passende bij  het strategische ruimtelijke kader (RSU). Deze criteria worden gehanteerd om via een kwalitatieve weging tot prioriteitstelling te komen voor investeringsvoorstellen passende binnen de investeringsimpuls die jaarlijks bij de voorjaarsnota beschikbaar is. De criteria dragen bij aan investeringen gericht op gezonde verstedelijking. De criteria geven een uitwerking aan de vraag welke keuzes c.q. investeringsvoorstellen in termen van een maatschappelijke business case het meest bijdragen aan gezonde  verstedelijking (bijvoorbeeld het criterium van cofinanciering van markt en andere overheden versterkt de financiële multiplier of de criteria van gezonde verstedelijking en verdichting versterken de maatschappelijke multiplier). De criteria dagen daarmee ook andere partijen uit om investeringsbeslissingen te richten op gezonde verstedelijking. Bovendien geven de criteria voor andere partijen een koersvaste strategische richting die het investeringsklimaat voor gezonde verstedelijking in Utrecht versterkt.



In de commissiebehandeling van het raadsvoorstel bestedingskader investeringsimpuls RSU is aan de raad toegezegd dat zij bij de besluitvorming over de Voorjaarsnota 2017 kennis kunnen nemen van de voorstellen die zijn gedaan voor de investeringsimpuls voor de Voorjaarsnota 2017. Deze voorstellen zijn als vertrouwelijke bijlage bij de MPSO 2017 opgenomen. In de Voorjaarsnota 2017 is de besluitvorming met betrekking tot de prioritering – met in achtneming van de beschikbare budgettaire ruimte voor de investeringsimpuls RSU – verwerkt in een voorstel voor de investeringsimpuls RSU. In het bestedingskader zijn ten slotte ook (proces)afspraken opgenomen om tot besteding te komen van  de meerwaardeafdracht van de woningcorporaties. Met de prestatieafspraken tussen huurders, woningcorporaties en gemeenten is vastgelegd dat 2/3 van de meerwaardeafdracht wordt ingezet voor uitbreiding van de sociale huurvoorraad, duurzaamheidsmaatregelen voor de sociale huurvoorraad en herontwikkeling van de openbare ruimte gekoppeld aan het productieprogramma van corporaties.

Met de vervanging van het bestedingskader voor de reserve Stedelijke Herontwikkeling door het bestedingskader voor de Investeringsimpuls RSU heeft het college ook de beleidsregel “Stedelijke herontwikkeling: ruimte voor initiatief” herijkt op basis van het nieuwe bestedingskader. Deze beleidsregel sluit nu aan op de RSU en het bestedingskader Investeringsimpuls RSU. Financiële sturing vraagt enige vorm van flexibiliteit zodat snel geanticipeerd kan worden op kansen in de stad of voor (onvoorziene) fricties in de voortgang bij project- en gebiedsontwikkelingen. Verschillende gerenommeerde bureaus, zoals het Planbureau voor de Leefomgeving, wijzen daarbij ook op de steeds sneller veranderende context waarbinnen gebiedsontwikkelingen plaatsvinden, bovendien vaker dan voorheen organisch van karakter. Jaarlijks wordt – afhankelijk van de dotatie en de nog beschikbare ruimte – bezien of een beperkt deel van de investeringsimpuls beschikbaar komt voor gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, passende bij de beleidsregel “RSU: Ruimte voor initiatief”.

Investeringen 2016 - Investeringsimpuls RSU

In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de reserve Investeringsimpuls RSU weergegeven tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2017. De stand van de reserve bedroeg op 1 januari 2016 circa € 18,1 miljoen. Door het saldo van uitgaven en inkomsten in 2016 bedroeg de reserve op 31 december 2016 circa €15,5 miljoen. Met de dotatie aan de reserve als gevolg van de Voorjaarsnota 2016 en de afspraken omtrent de meerwaardeafdracht samenhangende met de bestemmingswijzigingen STUW bedraagt de stand van de reserve op 1 januari 2017 circa €21,8 miljoen.



In 2016 is circa 3,4 miljoen uitgegeven. Hier tegenover staan ontvangsten van circa 0,8 mln. Per saldo resulteert hiermee een uitgave van circa €2,6 miljoen. Deze middelen zijn als volgt verdeeld over de verschillende onderdelen van de programmering:



In de vertrouwelijke bijlage “Programmering Investeringsimpuls RSU 2017” is een uitsplitsing opgenomen naar de afzonderlijke projecten welke in 2016 tot uitvoering zijn gekomen.  

Herprogrammering 2017 -  Investeringsimpuls RSU

In 2016 is een aantal projecten afgerond. Sommige projecten zijn met minder middelen tot stand gekomen dan oorspronkelijk begroot, zoals bijvoorbeeld de herinrichting van de binnenterreinen in Kanaleneiland Zuid en de herinrichting van de Pearsonlaan en omgeving in Kanaleneiland Noord door een gunstige aanbesteding en efficiënte uitvoering. Ook is het budget voor een aantal projecten voor een aantal projecten verlaagd of komen te vervallen vanwege andere prioriteiten. Zo kan op dit moment de beoogde verbindingsroute tussen de Nijverheidsweg en de Tractieweg (verbinding Werkspoorkathedraal) niet worden gerealiseerd omdat de betreffende gronden niet beschikbaar komen. Daarnaast hangt de investering in Lage Weide samen met mogelijke private investeringen in een raildistributiecentrum. Voorlopig is er geen zicht op een private investeerder op deze locatie en is de reservering nu niet nodig. Deze combinatie van mutaties levert in totaal ruimte op van €0,85 miljoen voor herprogrammering voor de investeringsimpuls RSU.

Om te kunnen bepalen welke projecten daarvoor in aanmerking komen, zijn knelpunten en wensen geïnventariseerd passende bij de opgaven uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht. Deze zijn vervolgens beoordeeld op basis van de criteria uit het bestedingskader van de investeringsimpuls en afgestemd met het Meerjaren Groen Programma, beheer- en onderhoudsprogramma’s en het Programma Bereikbaarheid. Op basis daarvan is een beperkt aantal projecten opgenomen in de nieuwe programmering. Deze programmering is aanvullend op de investeringsimpuls die in het kader van de Ruimtelijke Strategie Utrecht wordt voorgesteld bij de Voorjaarsnota 2017. Omdat in het voorstel voor de investeringsimpuls met name projecten in prioritaire verdichtingsgebieden zijn opgenomen, is gekozen om de middelen voor herprogrammering met name beschikbaar te stellen voor de overige gebieden in de stad. Bovendien is bij de herprogrammering de motie 2018/46 betrokken die vraagt om vanaf de Voorjaarsnota 2017 aan te geven “hoe groot jaarlijks de bijdrage vanuit de investeringsstrategie is aan het verhogen van de kwaliteit, het onderhoud en het beheer van het groen en de openbare ruimte in de bestaande en nieuwe stad”. Dit samenspel van afwegingen heeft er toe geleid dat extra middelen zijn vrijgemaakt voor het ophogen van de Donaudreef (2e fase) in het aandachtsgebied Overvecht, extra middelen voor een groenimpuls in relatie tot projecten rondom de Eykmanlaan (Noordoost) en extra middelen voor een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte in Rotsoord (Zuid).

De nieuwe programmering en de wijzigingen ten opzichte van de bestaande programmering is voor de raad toegevoegd in de vertrouwelijke bijlage “Programmering Investeringsimpuls RSU 2017”.

Doorkijk investeringen 2017 en verder Investeringsimpuls RSU

In de Voorjaarsnota 2016 zijn de eerste richtinggevende financiële keuzes gemaakt voor het realiseren van de ruimtelijke ambities uit de RSU. De onderstaande tabel geeft de programmering voor 2017 en verder exclusief de aanloop/organisatiekosten die voor de prioritaire ontwikkelgebieden in 2017 beschikbaar zijn gesteld bij de Voorjaarsnota 2016.



Met de extra middelen voor de kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte binnenstad kunnen verschillende stappen worden gezet. Het budget van 2017 dient om de herbestrating van het Domplein te versterken met betere plaatsen voor openbare verlichting, fietsenstallen en terrassen.



In 2018 wordt de impuls besteed aan het versterken van een derde belangrijke plein: De Neude. Voor de herinrichting van De Neude (westzijde), Drakenburchstraat en Oudegracht is al een functioneel ontwerp opgesteld. De planning van de uitvoering wordt afgestemd op de verbouwing van het voormalige postkantoor.  In 2020 wordt de openbare ruimte rondom het Wolvenplein en rondom ontwikkeling van vastgoed in wijk-C verbeterd. De middelen uit de Voorjaarsnota 2016 worden ook ingezet om de sanitaire voorzieningen te verbeteren, te beginnen met het plaatsen van een zogenaamde ‘urilift’ op de Mariaplaats. Om de verdichtingsopgave in de Merwedekanaalzone te realiseren op een wijze die past bij de ambities voor een gezonde verstedelijking worden de middelen uit de Voorjaarsnota 2016 ingezet voor het wegnemen van belemmeringen (, tippelzone, hulpwarmtecentrale en LPG-vulpunt) en de ontwikkeling van deelgebied 5 (OPG en busstalling). In het hoofdstuk over het financieel beeld van de grondexploitaties wordt in paragraaf 4.2. nader ingegaan op de middelen die bij de Voorjaarsnota 2016 beschikbaar zijn gesteld voor het Nieuwe Centrum.



Met de kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte Overvecht en Kanaleneiland wordt ingezet op een integrale aanpak uitgaande van gezonde verstedelijking. Inzet van middelen gebeurt onder de voorwaarde dat gelijktijdig achterstallig onderhoud wordt weggewerkt. Herontwikkeling van deze openbare ruimte wordt waar mogelijk gekoppeld aan het productieprogramma van de corporaties. De verdeling van middelen is gemaakt op basis van de omvang van de wijk en omvang van het verharde gebied, met voor Overvecht €2 miljoen (o.a. Taagdreef, Winkelcentrum Overvecht (eerste fase) en Bangkokdreef) en voor Kanaleneiland €1 miljoen (o.a. Kanaleneiland Noord en Attleeplantsoen). In het Meerjarenprogramma Bereikbaarheid 2017 (MPB 2017) wordt nader ingegaan op de middelen die bij de Voorjaarsnota 2016 beschikbaar zijn gesteld voor het parkeren en de systeemsprong OV.

Op basis van het nieuwe bestedingskader voor de investeringsimpuls RSU wordt bij de Voorjaarsnota 2017 een volgende programmering van de investeringsimpuls RSU voorgelegd waarbij ook de meerwaardeafdracht is betrokken van de woningcorporaties.

Document downloaden als PDF