In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de marktontwikkelingen van de verschillende deelmarkten binnen het commercieel vastgoed (onder andere kantoren, retail, bedrijfsruimten en bedrijfsterreinen) en het woning vastgoed. Deze marktinzichten worden in de hoofdstukken 6 en 7 geconfronteerd met wat de komende jaren is geprogrammeerd, om waar nodig bij te kunnen sturen. Meer informatie en voorbeelden vindt u in de Vastgoedmonitor (www.utrecht.nl/vastgoedmonitor). De informatie uit dit hoofdstuk is een samenvatting van de vastgoedmonitor.

De verhuur en verkoop (opname) van kantoren vindt steeds meer plaats in de grootste steden. In Utrecht nam de opname van de kantoren in 2016 licht af. De leegstand in Utrecht groeide gering van 12,3% in 2015 naar 12,5% in 2016. In vergelijking tot 2015 is de leegstand in absolute zin ongeveer gelijk gebleven maar is de voorraad sterk gedaald vanwege transformaties. Hierdoor is het percentage licht gestegen.



Met betrekking tot de leegstand en het aanbod in Utrecht zijn er verschillen zichtbaar tussen gebieden. De leegstand in het Stationsgebied is bijna gehalveerd tot ongeveer 19.000 m2. Tegelijkertijd is het aanbod sterk toegenomen van 36.000 m2 naar 60.000 m2, vooral door de nieuwbouw van het World Trade Center Utrecht; deze wordt al wel aangeboden maar is nog niet opgeleverd en telt daardoor niet mee in de leegstand.


cu2030.nl

In Rijnsweerd daalde de leegstand ook. In Papendorp zien we daarentegen een lichte toename van het aanbod en van de leegstand. Het vertrek van Atos is voor een deel weer goedgemaakt door vestiging van nieuwe bedrijven in dit pand. Vooral de panden op Papendorp met 70% kantoorruimte en 30% bedrijfsruimte kennen een hoger dan gemiddelde leegstand. Verder heeft de zeer hoge parkeerdruk een afremmende invloed op de kantooropname in Papendorp. De leegstand op Kanaleneiland/Welgelegen en op Oudenrijn/De Meern) is fors toegenomen. Net als vorig jaar is de leegstand voor kantoren het hoogst in Kanaleneiland en op bedrijventerrein Lage Weide.

Een vijfde van het kantooraanbod in Utrecht wordt tenminste drie jaar op de markt aangeboden. Dit structurele aanbod is ongeveer drie procent van de Utrechtse kantorenvoorraad. Op Utrechtse kantoorlocaties aan de bovenkant van de markt (Stationsgebied, centrum, Papendorp) zien we een voorzichtig prijsherstel van de kantoorhuren.



Meer flexibele werkplekken en meer ZZP-rs zorgen ervoor dat organisaties minder kantoorruimte per werknemer nodig hebben. In Utrecht wordt dit effect enigszins gecompenseerd door nieuwe bedrijven die zich hier vestigen en door een lichte groei van de werkgelegenheid (1% in 2016, PAR).

De retailsector verandert. Dit geldt zowel voor het gedrag van consumenten als voor de plek en manier waarop producten worden aangeboden. Dit blijkt onder meer uit de resultaten van het onlangs voor de provincies Noord Holland, Utrecht en Zuid Holland gehouden onderzoek Randstad Koopstromen 2016 (www.kso2016.nl). De online bestedingen verdubbelden ten opzichte van 2011 en in het algemeen daalt de omzet per vierkante meter.


Utrechters winkelen relatief vaak op internet (24%). Met name door de sluiting van V&D in het centrum van Utrecht is de winkelleegstand het afgelopen jaar gestegen van 5,0% naar 7,3% en ligt hiermee op een landelijk vergelijkbaar niveau (leegstand exclusief V&D 5,1%). De Utrechtse binnenstad liet geen omzetgroei zien. Dit kan mede verklaard worden door de herontwikkeling van onder meer Hoog Catharijne. Winkels staan tijdelijk leeg en de verbinding met de historische stad is vooral het afgelopen jaar niet optimaal geweest.



Utrecht ligt centraal, groeit nog fors, aanbod ontwikkelt zich en de positie van de Utrechtse binnenstad en van de woonboulevard blijft aantrekkelijk voor consumenten en retailers. Er is nauwelijks leegstand in Utrecht centrum (2,0% exclusief de V&D) en op de woonboulevard (1,6%). De huurprijzen in het centrum zijn over het algemeen stabiel gebleven. Ook de meeste winkelcentra buiten het centrum laten over de afgelopen jaren een stabiel huurprijsniveau zien.

De bedrijfsruimtemarkt wordt sterk beïnvloed door transacties van (grootschalige) logistieke bedrijfsruimten. De verkoop en verhuur van bedrijfsruimte is zowel in de stad Utrecht als in de omliggende gemeenten in 2016 gestegen. Bestaande bedrijfsruimten voldoen vaak qua omvang en kwaliteit niet aan de vraag. Mede hierdoor zijn herontwikkelingen van bestaande bedrijfsruimten op gang gekomen, onder meer op Lage Weide. In Utrecht is de verhuur en verkoop (=opname) van bedrijfsruimte tussen 2015 en 2016 met 11% gestegen. Dit is het hoogste opnameniveau sinds 2012. Op Lage Weide zijn geen kavels meer uitgeefbaar maar wordt door sloop/nieuwbouw ruimte geboden voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Het accent ligt net als landelijk en regionaal, sterk op de sector transport & logistiek maar met name op de kleine en middelgrote logistieke bedrijven.



De huurprijzen voor bedrijfsruimte zijn in Utrecht al jarenlang stabiel, variërend van € 25,- in Overvecht tot € 65,- per m2 op Lage Weide.

Uitgifte bedrijventerrein
In 2016 is in Utrecht totaal 1,5 hectare uitgegeven. Dit is een toename ten opzichte van 2015 toen 0,6 hectare werd uitgegeven.

Aanbod incourante bedrijfsruimte

In vergelijking met voorgaande jaren is het aanbod incourant de afgelopen twee jaar sterk teruggelopen. In 2014 bedroeg het incourante aanbod 38% van het totale aanbod, nu is dat 11%. Het betreft hier negen met name kleinere panden met een ongunstige verhouding kantoor- en bedrijfsruimte ( >50% kantoor) welke moeilijk afzetbaar zijn in de markt.  

Utrecht kent een gevarieerd aanbod aan kleinschalige bedrijfsruimten in bedrijfsverzamelgebouwen. In deze rapportage zijn alleen vestigingen opgenomen met minimaal 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak en minimaal tien units en/of werkplekken.



Algemene bedrijfsverzamelgebouwen

Het totale vloeroppervlak aan Utrechtse algemene Bedrijfsverzamelgebouwen komt in het afgelopen jaar uit op 68.662 m². Tribes Utrecht Centraal is de enige toevoeging aan de voorraad in 2016. Eind 2016 waren er in Utrecht achttien algemene bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddelde omvang van 4.000 m² vvo per gebouw. De gemiddelde bezettingsgraad was 87% in het afgelopen jaar. Dit is hoger dan in 2015 (83%) en even hoog als in 2014.

Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen
In Utrecht zijn momenteel elf specifieke bedrijfsverzamelgebouwen gevestigd met een gemiddeld vloeroppervlak van 3.500 m². De gemiddelde bezettingsgraad is met 99,5% een stuk hoger dan in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen. Een toevoeging aan de voorraad is Life Science Incubator (LSI). De LSI is het tweede verzamelgebouw op het Utrecht Science Park, naast het Alexander Numangebouw. Het gebouw bevat zowel laboratoria als kantoren. We onderzoeken de mogelijkheden om specifiek voor onderzoek start-ups en scale-ups ruimte toe te voegen in de stad.



Relatief veel ZZP’ers in Utrecht
Van de startende bedrijven is 99% een eenmanszaak of MKB-klein (tot twintig werkzame personen). Het landelijk aandeel ZZP’ers in de werkzame beroepsbevolking komt uit op 12,3% in 2015. In Utrecht bedraagt dit naar schatting 15%.¹

¹PAR, CBS, bewerking Onderzoek

In de Woonvisie is ingezet op het stimuleren van sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen, studentenwoningen en voldoende aanbod voor initiatieven. Die doelstellingen worden zichtbaar gerealiseerd als we kijken naar de recente productie.



Net als in 2015 gaat het goed met de woningbouwproductie in Utrecht. In 2016 zijn weer iets meer woningen in aanbouw genomen dan in 2015. In 2014 is tot nu toe nog het hoogste totaal behaald. Dit komt mede doordat in 2014 werd gestart met Leidsche Rijn Centrum met een zeer groot woningbouwprogramma. Transformatie heeft een belangrijk aandeel in de woningbouwproductie. Bij ongeveer één op de drie woningen die in 2016 zijn gestart met de bouw, gaat het om transformatie van bestaand vastgoed. 62 woningen zijn in aanbouw gegaan in de vorm van (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap.

Ook het aantal opleveringen laat een positief beeld zien en stijgt over de jaren. Utrecht was ook in 2016 de snelst groeiende stad van Nederland.

In de huurwoningmarkt is sprake van tekorten in zowel de sociale huur (met een huur tot € 710,-) als de middeldure huur (huur tussen € 710,- en € 900,-). In het middensegment huurwoningen zien we een toenemende vraag. Daarnaast blijkt uit onderzoek dat meer mensen een sociale huurwoning of een middeldure koopwoning willen, maar die wens niet kunnen realiseren. Voor een sociale huurwoning verdienen ze te veel en zijn de wachtlijsten lang. Door de aanhoudende prijsstijgingen in de afgelopen drie jaar, is de betaalbaarheid van koopwoningen voor met name potentiële starters op de koopwoningmarkt ook iets minder gunstig geworden. Dit verhoogt de drempel om te kopen voor vooral starters en mensen met lagere inkomens. Hun alternatief is verhuizen naar middeldure huurwoningen. Het tekort aan middeldure huurwoningen komt daardoor uit op ongeveer 500 tot 1.500 woningen per jaar.

Sinds 2014 is de bouwproductie binnen dit segment op gang gekomen, mede door de inzet van het Actieplan Middeldure Huur uit 2014. De druk op dit segment is echter nog groot wat resulteert in hogere huurprijzen per vierkante meter. Er zijn voorbeelden in de stad van projecten met middeldure huurwoningen met een oppervlakte van minder dan 40 m2. Hier kan worden betwijfeld of de beoogde doelgroep uit het Actieplan (starters op de markt en doorstromers uit sociale huur) daadwerkelijk wordt bereikt.



De productie van sociale huurwoningen is na de crisis weer op gang gekomen. Wel is nog altijd sprake van een grote opgave voor het toevoegen van sociale huur. In de Woonvisie is het tekort berekend op 4.000 woningen. Recent onderzoek, zoals WoON2015, geeft indicaties dat het tekort wellicht nog groter is. Het Actieplan Sociale Woningbouw is opgesteld met als doel om de voorraad sociale huurwoningen versneld te laten groeien.

Er is nog altijd een tekort aan studentenkamers, maar de realisatie van kamers is de afgelopen jaren op gang gekomen, mede door de inzet vanuit het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht

De koopmarkt is de fase van herstel voorbij en neigt zelfs naar oververhitting. Het aantal transacties was in 2016 weer hoger dan in 2015, prijzen stijgen met vijftien procent en verkooptijden worden steeds korter. Een Utrechtse koopwoning wordt gemiddeld binnen vier weken verkocht. De koopwoningmarkt wordt sterk gestimuleerd door de lage hypotheekrente. Utrecht blijft ook een gewilde woonstad voor starters en doorstromers. Er is dus veel vraag, maar het aanbod in de bestaande bouw loopt terug. Dat leidt tot prijsstijgingen die hoger zijn dan landelijk. Uit het WoON-onderzoek blijkt dat er een tekort is van 2.000 á 3.000 koopwoningen per jaar.

In de huurmarkt zien we de ontwikkeling van meer ‘hybride’ woonconcepten, die raken aan de grens tussen wonen en hotel: complexen die gericht zijn op vooral een jonge doelgroep, met kortlopende huurcontracten, vaak volledig gemeubileerd en voorzien van aanvullende diensten. In sommige gevallen is sprake van een woonbestemming en wordt de reguliere huurwetgeving gevolgd (bijvoorbeeld City Pads). Het kan echter ook zijn dat gekozen wordt voor een hotelbestemming, zoals bij het mogelijk te realiseren Student Hotel. Andersom is er ook een toename van woningen die deeltijd als hotel worden ingezet via bijvoorbeeld Airbnb. Zie hiervoor ook de volgende paragraaf over de hotelmarkt.

Over de periode 2012-2015 is het aantal hotelovernachtingen in zowel Nederland (+14%), de provincie Utrecht (+16%) en Utrecht (+12%) toegenomen. Het aantal hotelovernachtingen in Nederland groeit naar verwachting verder in 2016. Het aantal overnachtingen zal voor de provincie Utrecht nagenoeg gelijk blijven en voor de gemeente Utrecht iets dalen ten opzichte van 2015. Voor Utrecht zorgde de start van de Tour de France voor een piek in het aantal hotelovernachtingen in 2015. De verwachting is dat het aantal overnachtingen in 2016 lager ligt dan in 2015 maar hoger dan in 2014².





Aanzienlijke stijging geregistreerd kameraanbod

In de periode vanaf 2012 tot en met november 2016 is het geregistreerde kameraanbod in Utrecht met 19% gegroeid. In de periode 2014 en 2016 lag het cijfer met 11% een stuk lager. In 2015 is één hotel toegevoegd aan het hotelaanbod in Utrecht: Stayokay Utrecht Centrum (Neude) met 60 kamers. Het kameraanbod stijgt in Utrecht de komende jaren verder met de opening in 2017 van het Van der Valk Hotel Utrecht (185 kamers). Hierna volgen nog kamers in het Poortgebouw, Noordgebouw en het Amrâth Jaarbeurs hotel Utrecht.


Hotel Stayokay Utrecht Centraal

Helft geregistreerde Airbnb-accommodaties niet of nauwelijks verhuurd
Utrecht ziet particuliere vakantieverhuur, zoals Airbnb, als mooie aanvulling op het aanbod van hotels in de stad. Wel wordt ingezet op het in kaart brengen van bestaande regels voor particuliere vakantieverhuur en worden de regels op een aantal punten aangescherpt. Uit onderzoek blijkt dat na een piek in het aanbod van Airbnb-accommodaties tijdens de Tourstart, het aanbod accommodaties in 2016 verder steeg naar 2.865 in juli 2016. Hiervan heeft de helft in de twaalf maanden ervoor één of meer boekingen gehad. Het totaal aantal boekingen in de periode juli 2015 tot en met juli 2016 is 10.599. De helft van de geregistreerde accommodaties wordt niet of heel weinig verhuurd. Verhuur via Airbnb is vooral populair is de buurten Lombok, Vogelenbuurt en Wittevrouwen. De huur is hier goedkoper dan in het gebied binnen de singels en de bezettingsgraad is er hoger. Het profiel van de huurders van Airbnb verschilt van die van de hoteltoeristen. Huurders van Airbnb-accommodaties hechten minder aan de betrouwbaarheid en meer aan authenticiteit van de accommodatie dan hoteltoeristen. Ook hebben ze meer voorkeur om ‘buiten de gebaande paden’ te recreëren³.

² Bron: CBS (voorlopige cijfers t/m november 2016. Voorspelling op basis van aantallen december 2015. 2016 cijfers bekend in april 2017 Bron: CBS

³ Bron: Airbnb en stedelijk toerisme in Utrecht, geografie.nl

In het algemeen neemt de vraag naar horeca in de stad toe. Het inwonersaantal van de stad Utrecht groeit de komende jaren. Bovendien groeit het aantal bezoekers aan de stad. Meer inwoners en bezoekers die gebruik willen maken van horecavoorzieningen.

De afgelopen tijd zijn er nieuwe vormen van horeca bijgekomen, waarbij nieuwe producten(combinaties) worden aangeboden. Horecavormen zoals disco’s, cafés en dancings zijn in aantal verminderd, terwijl de vraag naar mengvormen van detailhandel en horeca toeneemt. Daar komen nieuwe mengvormen voor in de plaats, bijvoorbeeld restaurants die na het serveren van maaltijden en drankjes ook andere activiteiten willen organiseren.

Het transformeren van leegstaande gebouwen staat volop in de belangstelling. Enerzijds vanuit de noodzaak om verouderde kantoren uit de markt te nemen, anderzijds om nieuwe bestemmingen toe te kunnen voegen waar behoefte aan bestaat.



In Utrecht zien we dat de transformatie van leegstaand vastgoed behoorlijk op gang is gekomen de laatste jaren. Voor 40 projecten zijn in 2016 vergunningen afgegeven voor in totaal 83.515 m2 te transformeren vloeroppervlak. Hiermee wordt 54.551 m2 verouderd kantoorvloeroppervlak uit de markt genomen. Waar getransformeerd wordt naar woningbouw, is merkbaar dat er zowel vanuit de kant van de markt als vanuit de gemeente meer aandacht komt voor de kwaliteit van de getransformeerde gebouwen. Ook de omgeving moet bij transformatie worden meegenomen in de kwaliteitsslag.