In dit hoofdstuk is een prognose gemaakt voor de verwachte nieuwbouw van kantoren, winkels, horeca en de uitgifte van bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht. De prognose is gemaakt aan de hand van de planvoorraad en een marktanalyse in hoofdstuk 5. De prognose richt zich vooral op de jaren 2017, 2018 en 2019. De verwachting is dat de Utrechtse economie en werkgelegenheid de komende jaren harder groeien dan in 2016.

Nieuwbouw van kantoren is op de meeste plaatsen in onze regio aanzienlijk duurder dan gebruik maken van bestaande kantoren. Op de meeste locaties is een ruim aanbod en daarom worden bestaande kantoren nog steeds tegen een relatief lage huur aangeboden. Een uitzondering hierop vormt het Stationsgebied. De nieuwbouw zal zich de komende jaren vooral concentreren op de twee kantoorlocaties met een goed openbaar vervoer profiel, te weten het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. De vraag naar kantoren in het Stationsgebied is groter dan het aanbod (met name aan de westzijde van het station). Het prijsverschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw is relatief klein. In die gunstige marktverhoudingen kiezen huurders en investeerders eerder voor nieuwbouw. Het World Trade Center (WTC) is in aanbouw en al deels verhuurd. De verwachting is dat Central Park van NS (voorheen De Hoge Dame) in 2018 volgt. Leidsche Rijn Centrum profiteert naar verwachting de komende jaren van een verbeterde bereikbaarheid per openbaar vervoer. Ook de trend dat grote werkgevers relatief grote vloermaten per verdieping vragen, is gunstig voor Leidsche Rijn Centrum. Gebouwen met die grote vloermaten zijn schaars.


* Er zijn meer meters geprogrammeerd in het Stationsgebied dan in Leidsche Rijn Centrum en Papendorp. Dit komt omdat in het Stationsgebied het kantoorprogramma veelal onderdeel uitmaakt van een grotere geïntegreerde ontwikkeling. Bij Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is de start van de ontwikkeling meer afhankelijk van een concrete gebruiker omdat het een solitaire kantoorontwikkeling betreft.

De gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen schommelde de laatste jaren tussen de 0,6 en 4,5 hectare per jaar. De verwachting is dat dit de komende twee jaar tussen de 1,5 en 2 hectare zal liggen, daarna oplopend tot rond de 3 hectare.

Naast de (vrij beperkte) uitgifte van nieuwe terreinen wordt de laatste vijf jaar meer hectare op bestaande kavels/terreinen herontwikkeld, bijvoorbeeld de voormalige Vögele locatie op Lage Weide. Ook worden steeds meer leegstaande panden hergebruikt.

In uitvoering zijn de verbouwing van de Bijenkorf en de grootschalige vernieuwing en winkeltoevoegingen in Hoog Catharijne ter versterking van het centrumgebied. Ook in aanbouw is het nieuwe Leidsche Rijn Centrum.

In de historische binnenstad wordt gestart met herontwikkelingen en uitbreidingen op strategische locaties. De geplande uitbreiding van winkelcentrum De Gaard brengt het dagelijks verzorgingsniveau in de wijk noordoost op niveau.

Gezien de marktontwikkelingen wordt in Utrecht slechts beperkt ingezet op versterking van het aanbod in bestaande winkelcentra. Dit gebeurt alleen daar waar dat mogelijk en noodzakelijk is. Voor de langere termijn wordt de behoefte aan detailhandel in beeld gebracht die samenhangt met de ontwikkelingen in de Merwedekanaalzone en in het Beurskwartier. Voor detailhandel en horeca in de Cartesiusdriehoek geldt dat er geen apart winkelcentrum komt. Wel is op kleine schaal detailhandel en horeca denkbaar, grootschalige formules passen hier niet.

In de hotelnota ‘Room with a View’ uit 2015 is onder andere de marktruimte voor hotels in kaart gebracht en aangegeven dat in het meest positieve groeiscenario nog ruimte is voor 824 nieuwe kamers tot 2024.

Deze ruimte is inmiddels ruimschoots ingevuld. Naast de komst van onder meer Stayokay op de Neude in 2016 en van der Valk (180 kamers) op de Winthontlaan in 2017, gaat het hier om de ontwikkeling van het Noord en Poortgebouw (bij elkaar 490 kamers), Amrath 225 kamers en Moxy (op Rotsoord 160 kamers).

De marktruimte is voorlopig zeker ingevuld voor het drie-/vier-sterren (zakelijk)segment en met de komst van Stayokay, Moxy en wellicht de Drommedaris (Kanaleneiland) lijkt het low-budget segment in de toekomst ook voorzien. Op dit moment brengt onderzoeksbureau Horwath de marktruimte voor hotels in Utrecht opnieuw in beeld, waarbij ook ingezoomd zal worden op het effect van de toegenomen populariteit van particuliere vakantieverhuur (AirBnb) op de hotelmarkt. Dit rapport wordt in april 2017 verwacht.

Utrecht wil het groeiende aantal inwoners én bezoekers een aantrekkelijk en gastvrij centrum en economisch vitale én leefbare wijken bieden, waarbij de groei van nieuwe horecalocaties gelijk op kan gaan met de groei van de Utrechtse bevolking. We zien vooral kansen voor nieuwe lichte horecalocaties in de wijken.



Daarnaast komt er ruimte om te experimenteren met mengvormen tussen horeca en detailhandel. Meer en meer wordt het kopen van een product een beleving, waarbij de winkelier service wil bieden. Immers, steeds meer snelle aankopen worden via het internet gedaan. De toenemende vraag naar mengvormen willen we faciliteren. Daarbij is het belangrijk erop te wijzen dat het hier gaat om ondersteunende horeca zonder alcohol.

De belangrijkste wijzigingen hiervoor zijn:

• Horeca in de detailhandel mag zichtbaar zijn aan de voorkant van de winkel.
• Het oppervlak van horeca wordt verruimd van 30% BVO naar 40% (voor winkels onder de 500 m2).
• Het loslaten van de noodzaak van een relatie tussen verkoop product en ondersteunende horeca.

Het aantal horeca-aanvragen voor cafés neemt af, terwijl de restauranthouders graag af en toe na de normale dinertijden nog vermaak wil bieden. Bijvoorbeeld door het inhuren van een DJ. Hiervoor willen we ruimte bieden waar het kan.

De vraag naar grote feestlocaties op bedrijventerreinen voor bijvoorbeeld Marokkaanse of Turkse bruiloften groeit. Vanwege de goede bereikbaarheid en relatief lage prijs, willen exploitanten van dergelijke locaties graag gevestigd zijn op bedrijventerreinen. In het profiel Horeca en bedrijventerreinen willen we daar (zij het beperkt) meer ruimte voor bieden op dié plekken waar dit kan qua leefbaarheid en veiligheid en waardoor het karakter van het bedrijventerrein niet wordt aangetast.