In hoofdstuk 5 is inzicht gegeven in de vraagkant van de woningmarkt. Dit hoofdstuk beschrijft de aanbodkant van de woningmarkt. Dit gebeurt aan de hand van de planvoorraad woningbouw en de prognose. Eerst wordt de totale stedelijke planvoorraad aan woningen toegelicht. Hoeveel woningen zitten op dit moment in de woningbouwplannen voor de periode 2017 tot en met 2021? Het overzicht van de planvoorraad bevat alle grondexploitatieprojecten en alle particuliere initiatieven waarvoor een bestuurlijk besluit is genomen (vastgesteld startdocument). Dat betekent dat de gemeente is gestart met de planvoorbereiding. Het betreft zowel transformatie als nieuwbouw (al dan niet voorafgegaan door sloop). De peildatum voor deze rapportage is 1 februari 2017; projecten die op deze datum een vastgesteld startdocument hadden, zijn meegenomen in de rapportage. Ook bevat de rapportage alle projecten uit de nieuwe prestatieafspraken 2017-2020 tussen de gemeente en de woningcorporaties. De projecten zijn terug te vinden in het onderdeel ‘projecten’ of door op de projectenkaart het filter te gebruiken.

Ten aanzien van de projecten die passen binnen het bestemmingsplan en daarmee het reguliere vergunningtraject volgen, zijn alle projecten meegenomen met een bouwsom van meer dan € 1 miljoen. De verwachting is dat het aantal projecten waaraan wordt gewerkt, de komende jaren verder toeneemt. Naast de lopende projecten waarvoor het college al een startdocument heeft vastgesteld, zijn ook de pre-projecten geïnventariseerd. Op dit moment zijn er in de stad pre-projecten met in totaal ongeveer 2.000 woningen, die binnen het MPSO kunnen worden opgepakt wanneer de integrale quickscan van deze projecten leidt tot een startdocument dat door het college wordt vastgesteld.

Na het overzicht van de planvoorraad volgt een prognose van de te bouwen woningen voor de jaren 2017, 2018 en 2019. In deze prognose zijn te verwachten risico’s nadrukkelijker meegewogen, zoals financiële haalbaarheid en afzetbaarheid van de woningen gebaseerd op de marktanalyses uit hoofdstuk 2. We gaan onder andere in op de opbouw van de prognose: om welke soort woningen gaat het? Denk aan: onzelfstandige studenteneenheden, huurwoningen (sociaal, middelduur vrije sector, duur vrije sector) of koopwoningen (betaalbaar tot € 200.000 Vrij Op Naam of daarboven). En ligt de nadruk bij de plannen op appartementen of op grondgebonden woningen?

De stedelijke planvoorraad ‘start bouw’ geeft inzicht in het aantal woningen dat jaarlijks in aanbouw gaat als alles volgens planning verloopt (zoals aangegeven op de kaart bij het onderdeel projecten) en alle woningen in het betreffende jaar kunnen worden afgezet. De stedelijke planvoorraad voor de periode 2017 tot en met 2021 bestaat uit ongeveer 21.600 woningen. De planvoorraad is gegroeid ten opzichte van het MPSO 2016. In het MPSO 2016 bestond de vijfjarige planvoorraad voor de periode 2016 tot en met 2020 nog uit ongeveer 18.400 woningen.

De planvoorraad aan nieuw te bouwen woningen is vertaald in een prognose voor de eerstkomende jaren: 2017, 2018 en 2019. Omdat de prognose onzekerder wordt naarmate we verder in de toekomst kijken, richten we ons op de komende drie jaar. Bij het opstellen van de prognose zijn in eerste instantie projectspecifieke risico’s beoordeeld, zoals financiële haalbaarheid, planologisch-juridische risico’s, draagvlak enzovoort. Vervolgens is stedelijk gekeken naar de verwachte afzetbaarheid van verschillende typen woningen (koop/huur/eengezinswoningen/meergezinswoningen/prijscategorieën) op basis van de marktontwikkelingen die zijn beschreven in hoofdstuk 2.

De stedelijke prognose voor de periode 2017 t/m 2019 is dat er naar verwachting ongeveer 13.200 woningen in aanbouw gaan. Dit aantal ligt fors lager dan de eerder geschetste vijfjarige planvoorraad maar wordt voor een groot deel verklaard doordat bij de prognose minder ver (drie jaar) vooruit wordt gekeken. De prognose is toegenomen in vergelijking met de driejarige prognose uit het MPSO 2016 met een geprognosticeerd aantal van ruim 12.000 woningen voor de jaren 2016 t/m 2018. In het figuur is te zien dat de prognose uit het MPSO 2016 voor het jaar 2016 nagenoeg gelijk is aan het aantal woningen dat werkelijk is gestart met de bouw.

We verwachten dat de woningbouwproductie in 2017 hard stijgt en het aantal woningen dat in aanbouw gaat zelfs verdubbelt ten opzichte van 2016! Ook in de jaren erna blijft de verwachte productie hoog ondanks een dip in 2018 ten opzichte van de prognose in het MPSO 2016. Deze afname wordt grotendeels verklaard doordat de start bouw van het project Campus Archimedeslaan in Oost een jaar is verschoven naar 2019.

Transformaties
Zoals beschreven in hoofdstuk 2, levert transformatie van bestaand vastgoed een belangrijke bijdrage aan de Utrechtse woningbouwproductie. Dit geldt ook voor 2017 waarin naar verwachting wordt gestart met transformaties naar ongeveer 1.000 woningen. Voorbeelden zijn de transformatie van het voormalig TNT/PostNL kantoorpand aan de Jan van Foreeststraat (218 woningen) en een kantoorpand aan de Vliegend Hertlaan 1 in Zuidwest (251 woningen).

De prognose voor 2017 t/m 2019 bestaat voor een aanzienlijk deel uit middeldure- en sociale huurwoningen. De koopwoningen > € 200.000 VON hebben jaarlijks een stabiel aandeel.

De verwachting is dat in de aankomende drie jaar ruim 4.300 woningen, vooral appartementen, in het vrije sector huursegment in aanbouw gaan. Ongeveer 3.700 van deze woningen vallen in het middeldure vrije sector huursegment met een piek in 2017. Het grootste deel wordt gerealiseerd in het Stationsgebied (als onderdeel van de wijk Binnenstad), Zuidwest, Noordoost en West. Gelet op het tekort aan middeldure huurwoningen van ongeveer 500 tot 1.500 woningen per jaar, komt de voorziene productie meer in lijn met de behoefte. Het Actieplan Middeldure Huur uit 2014 lijkt hiermee zijn vruchten ten aanzien van de productie af te werpen.

Het aantal geprognosticeerde sociale huurwoningen (inclusief zelfstandige studenteneenheden) bestaat uit ruim 4.400 woningen in de periode 2017 t/m 2019 waarvan ongeveer 2.350 zelfstandige studenteneenheden en ongeveer 2.050 overige sociale huurwoningen. Hierin zijn de plannen van de woningcorporaties uit de prestatieafspraken meegenomen, waarin is afgesproken dat zij tussen 2017 en 2021 netto 1.300 woningen aan de woningvoorraad toevoegen. De geprognosticeerde bouw van overige sociale huurwoningen (exclusief zelfstandige studenteneenheden) is verspreid over de stad met de nadruk in de wijken Leidsche Rijn, Overvecht en West. De voorziene productie voor de aankomende jaren is ontoereikend om het tekort, zoals geschetst in hoofdstuk 5 op te lossen. In navolging van het Actieplan Sociale Woningbouw blijven de gemeente en de woningcorporaties daarom zoeken naar kansen in de stad om extra sociale huurwoningen te realiseren.

De prognose is dat t/m 2019 bijna 3.200 studenteneenheden (zelfstandig en onzelfstandig) starten met de bouw. Veel projecten met woningen in deze categorie worden gerealiseerd in de wijken Oost, Zuidwest en Overvecht. De verwachting is dat vraag en aanbod van studentenkamers rond 2025 meer in evenwicht komen wanneer alle geplande projecten daadwerkelijk tot uitvoering komen. Dit komt mede door de inzet van het Actieplan Studentenhuisvesting

In de jaren 2017, 2018 en 2019 verwachten we dat ruim 3.600 koopwoningen in aanbouw gaan waarvan bijna 1.000 betaalbare koopwoningen < € 200.000 VON. In Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern worden de meeste koopwoningen > € 200.000 VON gebouwd. Van de koopwoningen < € 200.000 VON worden de meeste woningen gerealiseerd in de wijken Overvecht, West en wederom Leidsche Rijn. De verdeling tussen appartementen en grondgebonden woningen is in het koopsegment nagenoeg gelijk. Verder worden ruim 120 woningen gerealiseerd via (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Het berekende tekort, wat uitgaat van 2.000 á 3.000 koopwoningen per jaar, laat zien dat de behoefte aan koopwoningen groter is dan wat er op dit moment in de planvoorraad en prognose zit.

In de jaren 2017 t/m 2019 verwachten we de start bouw van ruim 800 woningen: ongeveer zes procent van de totale stedelijke prognose. Het grootste deel bestaat uit middeldure vrije sector huurappartementen. In de prognose voor de komende drie jaar is geen sociale huur opgenomen. Voorbeelden van projecten in het gebied zijn Westflank Noord (Van Sijpesteijnkade) en Het Platform (voormalige werktitel Zuidgebouw). Er zijn grote ontwikkelingen gepland in fase 2 van de ontwikkeling van het Stationsgebied, aan de westzijde van het station. Tussen 2020 en 2030 vinden daar nog grote ontwikkelingen plaats, waaronder woningbouwontwikkelingen. Die zijn nog niet meegerekend in deze prognose.

Het figuur met de prognose ‘start bouw’ voor de grondexploitatie Leidsche Rijn laat een constante jaarlijkse productie zien (als gevolg van de aftopping waarmee veiligheidshalve rekening is gehouden in de grondexploitatie). Het totaal van 2.200 woningen tot en met 2019 vormt 17% van de totale stedelijke prognose. Als de 510 tijdelijke sociale huurwoningen in Overtuin (Place 2B) worden meegenomen in de prognose loopt dit aantal op tot ruim 2.700 woningen. Meer dan de helft van de geprognosticeerde woningen vallen in het koopsegment en ruim een kwart in het sociale huursegment (inclusief zelfstandige studenteneenheden). Verder is de verdeling tussen grondgebonden woningen en appartementen ongeveer gelijk.

De prognose ‘start bouw’ van binnenstedelijke grondexploitaties gaat in 2017 tot en met 2019 uit van ongeveer 1.950 woningen. Dit is 14% van de totale stedelijke prognose. In de binnenstedelijke grondexploitaties zijn alle woningcategorieën opgenomen, maar het grootste deel bestaat uit onzelfstandige studenteneenheden. Sociale huur heeft een klein aandeel. Het overgrote deel van de studenteneenheden maakt onderdeel uit van de projecten Centrum Overvecht en Opaalweg/Amethistweg in de wijk Zuid.

Particuliere initiatieven hebben het grootste aandeel (62%) in de totale stedelijke prognose. De prognose is dat in 2017, 2018 en 2019 ruim 8.200 starten met de bouw door particuliere initiatieven. Behalve onzelfstandige studenteneenheden zijn alle woning- categorieën vertegenwoordigd. In de particuliere plannen ligt de nadruk op sociale huurwoningen en op middeldure vrije sector huurwoningen. Van de sociale huurwoningen bestaat ongeveer 2.250 uit zelfstandige studenteneenheden en ongeveer 1.450 uit overige sociale huurwoningen. Het middeldure vrije sector huursegment is ook goed vertegenwoordigd met de start bouw van ruim 2.400 woningen tot en met 2019. Voorbeelden van enkele grote particuliere projecten die de aankomende jaren in aanbouw gaan, zijn het project Up Living op de locatie van het St. Antonius Ziekenhuis Oudenrijn in Zuidwest en Campus Archimedeslaan in Oost. Op beide locaties wordt de komende jaren gestart met de bouw van studenteneenheden en woningen in het middeldure vrije sector huursegment.